Gam màu mới của bất động sản bán lẻ

Lượng khách đến các trung tâm mua sắm cải thiện đáng kể sau khi Covid-19 cơ bản được kiểm soát.

Bức tranh đối lập giữa thời trang và F&B

Sau khi đạt đỉnh trong tháng 3, số ca nhiễm Covid-19 mới giảm dần. Đến nay, hầu hết các hoạt động kinh doanh đã trở lại bình thường. Các chuyên gia CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bán lẻ sẽ có nhiều diễn biến khả quan từ quý II/2022.

Kỳ vọng này được củng cố khi nhìn vào số liệu bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng. Theo Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong quý I/2022 của Hà Nội tăng hơn 9,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Thống kê từ Google cũng cho thấy, số lượng lượt khách đến các trung tâm mua sắm và siêu thị tại Hà Nội đã có sự cải thiện đáng kể vào cuối tháng 3/2022, với mức giảm chỉ khoảng 9% so với trước dịch.

Mức tăng trưởng của bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cũng như kế hoạch ra mắt cửa hàng mới của các tập đoàn lớn vào năm 2022 có thể mang lại ảnh hưởng tích cực cho thị trường bán lẻ trong các tháng tới.

Đơn cử, Hà Nội chứng kiến một làn sóng mở rộng kinh doanh từ các tập đoàn lớn. Nhiều nhãn hàng đã lên kế hoạch khai trương cửa hàng mới như Pandora (thời trang cao cấp), Muji (chuỗi cửa hàng đồ gia dụng và thời trang Nhật Bản), Adidas, Anta Sports ở Aeon Mall Long Biên, hay Giovanni ở Vincom Megamall Royal City.

Trong khi các thương hiệu thời trang có xu hướng mở rộng mặt bằng và đẩy mạnh kinh doanh, thì nhóm doanh nghiệp cung cấp dịch vụ ẩm thực (F&B) lại khá ì ạch.

Tại các trung tâm thương mại, mức độ hoạt động và tần suất khách chưa được như kỳ vọng, nên các doanh nghiệp F&B vẫn chưa thể đạt được hiệu quả về doanh thu. Trong bối cảnh chi phí vận chuyển và giá nguyên liệu đầu vào leo thang, nhiều doanh nghiệp F&B vẫn đang phải gồng mình để duy trì hoạt động.

Tuy Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) của nhóm hàng ăn, dịch vụ ăn uống trong tháng 3/2022 đã giảm 0,27% so với tháng 2 và hoạt động kinh doanh không còn bị hạn chế do dịch bệnh, nhưng nhóm doanh nghiệp này tiếp tục phải đối mặt với những thách thức về tài chính.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội) chia sẻ, mặt bằng là một trong những yếu tố đầu tiên mà doanh nghiệp cần phải xem xét kỹ trong quá trình mở cửa. Thông thường, khách thuê mới phải thanh toán 3 tháng tiền đặt cọc và 3 tháng tiền thuê ngay từ ban đầu. Điều này tạo thêm gánh nặng về nguồn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp F&B. Nếu lựa chọn vị trí không chính xác, tiền đền bù do đóng cửa hay chuyển địa điểm sẽ tốn kém không ít.

“Các cửa hàng F&B đang giảm số lượng cửa hàng mở theo chuỗi. Họ không cố gắng mở nhiều địa điểm như trước, mà tập trung hơn vào những cửa hàng flagship (cửa hàng đại diện cho chuỗi) có thể đáp ứng được khả năng nhận diện, thu hút khách và thuận tiện cho dịch vụ giao hàng. Đặc biệt, với một số đơn vị đặc thù như cửa hàng đồ ăn nhanh, họ sẽ tìm kiếm những địa điểm có kho bếp tiện lợi cho việc chế biến đồ mang đi, thay vì thuê mặt bằng với giá cao để thu hút khách như trước đây”, bà Hoàng Nguyệt Minh phân tích.

Mô hình mới và cuộc đua của những tên tuổi lớn

Sự hiện diện của mô hình mới như “multi-store” ngày càng phổ biến, bởi nó giúp khách thuê mặt bằng tối ưu hóa chi phí quản lý và không gian trưng bày. Tại Hà Nội, cửa hàng Winmart+ đầu tiên áp dụng mô hình kết hợp các dịch vụ tài chính Techcombank đã được khai trương tại quận Hai Bà Trưng, cho phép khách hàng vừa có thể mua sắm đồ dùng thiết yếu, sử dụng dịch vụ ăn uống, đồng thời thực hiện các giao dịch tài chính.

Các chuyên gia của Colliers Việt Nam cho hay, The CrownX (thành viên của Masan) đã tiến xa hơn khi xây dựng mô hình “mini-mall”, tích hợp WinMart+ (nhu yếu phẩm), Phúc Long (trà, cà phê), dược phẩm, Techcombank (ngân hàng) và điểm giao dịch Reddi (viễn thông – di động) tại một điểm phục vụ. Trong năm 2022, The CrownX đặt mục tiêu mở 2.000 “mini-mall” theo 5 hình thức khác nhau, dựa trên phân tích đặc trưng của từng thành phố, khu vực ngoại ô, nông thôn…

Ngoài ra, mô hình “all-in-one” cũng đang chiếm lĩnh thị trường bán lẻ Hà Nội và TP.HCM. Chuỗi Aeon Mall và Vincom là hai thương hiệu đi theo xu hướng “all-in-one” ở thời điểm hiện tại và sẽ tiếp tục mở rộng trong thời gian tới tại cả hai thành phố lớn này.

Tuy nhiên, Colliers Việt Nam lưu ý, để thực hiện được các mô hình mới, cần phải có quỹ đất lớn, trong khi quỹ đất ở khu trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đang rất khan hiếm. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lớn như Central Retail, Aeon, Vingroup, Thaco đã lựa chọn các huyện ngoại thành, các tỉnh lân cận làm địa điểm cho các trung tâm thương mại quy mô. Những năm tới, tại  Việt Nam có thể xuất hiện thêm loại hình “outlet mall” nằm ở vùng ngoại ô của các thành phố trọng điểm với quy mô lớn.

Trong khi đó, những tên tuổi lớn khác như Uniqlo, Muji, Con Cưng… liên tục mở thêm điểm bán mới với quy mô hàng ngàn mét vuông ở TP.HCM. Mới đây, Uniqlo thông báo sẽ phát triển quy mô lớn ở trung tâm thương mại Sài Gòn Center (quận 1, TP.HCM) trong mùa xuân hè năm nay. Với diện tích bán hàng hơn 3.000 m2, đây sẽ là một trong những cửa hàng lớn nhất của Uniqlo tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong chiến lược mở rộng thương hiệu sau hai năm có mặt ở thị trường này.

Tại Hà Nội, Decathlon đã ra mắt cửa hàng quy mô lớn với trải nghiệm thể thao tại chỗ ấn tượng tại Vincom Mega Mall Royal City. Trong năm 2022, dự kiến mô hình spa trị liệu và thư giãn trẻ trung của Sen Tài Thu sẽ lần đầu tiên ra mắt tại trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Smart City.