Sau mỗi thông tin về quy hoạch được tung ra, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM lại được dịp nâng lên mức giá mới.

Tung chiêu thổi giá

Dạo một vòng các huyện đang được đề xuất lên quận/thành phố, giá đất đã bắt đầu tăng. Cách đây 1 năm, giá khu vực xã Bình Lợi (huyện Bình Chánh) được giao dịch ở mức 24 – 27 triệu đồng/m2, nhưng ở thời điểm hiện tại đã tăng lên 30 – 35 triệu đồng/m2. Tại phân khúc căn hộ cũng có giá trung bình 37-45 triệu/m2, tăng 5 – 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, tại huyện Củ Chi, khi liên hệ theo một mẩu tin đăng bán đất được treo dọc đường, chúng tôi được một cò đất tên là Hoàng Anh nhiệt tình tiếp đón. Hoàng Anh dẫn chúng tôi đi xem một miếng đất vườn rộng gần 4.000 m2 thuộc xã Bình Mỹ, được “hét” giá 11 tỷ đồng, với những lời giới thiệu có cánh và cam kết sinh lời nhanh chóng.

“Khu đất này nằm ở vị trí đẹp, hạ tầng sắp được xây dựng, có thể phân lô và ra thổ cư ngay. Nếu đầu tư thì hôm nay anh mua, tuần sau có khách em lại bán cho, đảm bảo dễ dàng có lời 100 – 200 triệu đồng rồi. Anh không quyết nhanh thì hết, lần sau quay lại sẽ có giá khác”, Hoàng Anh nói.

Lấy lý do cần tìm hiểu thêm thông tin về khu đất, chúng tôi từ chối lời mời này và chuyển sang tìm hiểu tại khu vực Hóc Môn. Trên các con đường tại huyện này, có rất nhiều thông tin cò đất quảng cáo dán trên dãy cột điện, gốc cây… Giá đất tăng 20-30% so với trước khi có thông tin quy hoạch, cao nhất tại xã Bà Điểm, một mảnh đất thổ cư cạnh đường được rao bán với giá gần 70 triệu đồng/m2.

Tại huyện Nhà Bè, giá nhà đất bắt đầu chuyển biến từ tháng 3/2021. Hiện giờ, khi có thông tin mới về quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Trong đó, tăng mạnh nhất là ở khu vực Long Hậu, với mức tăng 30-40%. Đáng nói là, nhiều dự án ở đây sau thời gian dài đóng băng, không có ai hỏi mua, thì đến nay đã có giao dịch trở lại.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, các cò đất tại những khu vực này thường sử dụng chiêu kết hợp với một doanh nghiệp bất động sản, sau đó đề xuất với chính quyền địa phương được làm những con đường liên thôn, liên xã. Dù chưa được phê duyệt, nhưng họ vẫn quảng cáo là đất đã được quy hoạch, hạ tầng giao thông sắp được triển khai để phân lô bán nền, đẩy giá đất lên cao.

Doanh nghiệp lo lắng

Theo các chuyên gia trong ngành, giá đất vùng ven có xu hướng tăng vì hạ tầng không ngừng được hoàn thiện, giúp cho việc di chuyển thuận lợi. Bên cạnh đó, quỹ đất tại nhiều quận trung tâm TP.HCM ngày càng hạn hẹp, nên doanh nghiệp, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển để tìm cơ hội ở địa bàn vùng ven. Song, việc tăng đột biến như hiện nay thì nguyên nhân hoàn toàn là do nhiều người “dựa hơi” quy hoạch để nâng giá kiếm lời.

Việc giá đất tăng không chỉ khiến giá nhà liên tục tăng cao, mà còn ảnh hưởng tới nhiều hoạt động khác, trong đó có công tác đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án bất động sản đô thị, dự án hạ tầng giao thông…

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, từ khi có quy hoạch lên quận/thành phố, đến khi triển khai cần có thời gian dài để chuẩn bị. Hiện hạ tầng của khu vực vùng ven vẫn chưa có thay đổi gì. Giới đầu cơ lợi dụng thông tin quy hoạch để tăng giá đất, người mua cần hết sức cảnh giác.

“Giá đất tăng ồ ạt, bất chấp quy hoạch chỉ mới được công bố, chứ chưa thực hiện, đã gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường để làm các công trình công cộng, phúc lợi xã hội. Đồng thời, việc này còn gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn tham gia chỉnh trang, đầu tư phát triển bất động sản, hạ tầng trên địa bàn huyện”, ông Quân nói thêm.

Chia sẻ dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp đang tìm quỹ đất để đầu tư dự án, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cho hay, từ năm 2020, doanh nghiệp đã có kế hoạch mở rộng kinh doanh bằng việc phát triển dự án mới tại huyện Bình Chánh. Tuy nhiên, trước bối cảnh giá đất liên tục tăng như hiện nay thì kế hoạch này đến nay vẫn chưa thể thực hiện được.

Theo ông Phi, chi phí cho giải phóng mặt bằng thường chiếm trên 50% tổng mức đầu tư. Giá đất biến động khiến việc thực hiện thủ tục thu hồi và bàn giao mặt bằng để triển khai thi công dự án mất rất nhiều thời gian, có khi từ 2 đến 3 năm. Đến nay, hàng loạt dự án tại đây đang chậm tiến độ do vướng mặt bằng… Do vậy, nếu không tính toán kỹ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ lỗ.

“Nếu như trước đây, doanh nghiệp bỏ ra khoảng 10 – 15 tỷ đồng là có thể mua được một miếng đất làm dự án nhà ở vùng ven, thì nay cần tới vài chục tỷ đồng. Như vậy, chỉ giá đất đã ngốn hết toàn bộ vốn đầu tư theo dự tính, nên doanh nghiệp không dám tham gia hay mở rộng kinh doanh tại TP.HCM, mà phải đi xa hơn để phát triển dự án”, ông Phi nói.

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, mà doanh nghiệp sản xuất cũng bị ảnh hưởng khi giá đất tăng. Ông Lê Văn Hoan, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thép Huy Hoàng Gia cho biết, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn do Covid-19. Nguồn vốn suy giảm rất nhiều, vì vậy, nếu các chi phí đầu vào như đất đai vẫn tiếp tục tăng, thì doanh nghiệp rất khó phát triển. Chưa kể, khi doanh nghiệp bất động sản gặp khó, không ra hàng được dự án mới thì các ngành như sắt thép, xi măng, nội thất cũng ảnh hưởng theo, tiêu thụ sản phẩm sẽ kém đi.

Để giải bài toán quỹ đất tăng, nhiều doanh nghiệp đã phải tìm đến những vùng sâu, vùng xa hơn mới có đất vừa túi tiền. Điều này khiến doanh nghiệp tốn thêm chi phí vận chuyển, xây dựng, tuyển dụng, quản lý, dẫn đến tăng chi phí dự án.