Rất nhiều doanh nghiệp địa ốc dù ghi nhận lợi nhuận và doanh thu dương, nhưng dòng tiền lại âm với mức kỷ lục.

Một Dự án của DIC Corp
Một dự án của DIC Corp.

Nghịch lý

Đối tác chậm thanh toán dẫn tới khoản phải thu tăng lên, hay hàng tồn kho lớn là những yếu tố khiến việc xoay vốn của một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó, thậm chí dẫn tới dòng tiền kinh doanh âm, mặc dù lợi nhuận vẫn tăng đột biến.

Trong số các doanh nghiệp có dòng tiền âm nhiều năm liền, Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) là cái tên được nhắc đến nhiều nhất, khi tiếp tục nối dài chuỗi 3 năm âm dòng tiền kinh doanh liên tiếp.

Nếu như năm 2020, khoản mục này của DIC Corp chỉ ghi nhận âm hơn 303 tỷ đồng, thì năm 2021 đã âm 798 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là tiền chi trả cho người cung cấp hàng hóa, dịch vụ chiếm gần hết tiền thu từ bán hàng. Ngoài ra, đơn vị gánh hàng loạt khoản chi trả khác như lãi vay, nộp thuế…

Không phải mọi trường hợp dòng tiền kinh doanh âm đều đáng lo ngại. Riêng với bất động sản, hàng tồn kho nằm trong kế hoạch xây dựng là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Chỉ khi sản phẩm nhà ở đã hoàn thiện mà tồn kho mới đáng lo ngại, còn tồn kho bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng thì không đáng lo ngại.

Dù âm dòng tiền kinh doanh, nhưng lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp lại tăng 49% so với năm trước, lên 952 tỷ đồng nhờ sự đóng góp lớn từ kết quả quý IV/2021. DIC Corp cho biết, doanh thu quý IV chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu, căn hộ dự án CSJ, quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên và nhà xây thô dự án Hiệp Phước.

Tương tự, năm 2021, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền dù ghi nhận 3.738 tỷ đồng doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 1.204 tỷ đồng, nhưng dòng tiền kinh doanh của Khang Điền lại âm 2.015 tỷ đồng. Đây cũng là năm có dòng tiền kinh doanh âm kỷ lục của Công ty. Nguyên nhân chủ yếu là do giảm hơn 1.972 tỷ đồng khoản phải trả và tăng 560 tỷ đồng khoản phải thu.

Tính tới ngày 31/12/2021, tồn kho của Khang Điền đạt hơn 7.700 tỷ đồng, chiếm 54% tổng tài sản, tập trung lớn nhất ở dự án Khang Phúc – khu dân cư Tân Tạo và  các khoản phải thu ngắn hạn đạt hơn 4.100 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác có dòng tiền kinh doanh âm, nhưng lợi nhuận cao là Công ty cổ phần Bất động sản Thế kỷ (Cen Land). Năm 2021, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu gấp 2,6 lần, đạt 5.614 tỷ đồng, kéo theo lợi nhuận sau thuế tăng 50% lên hơn 450 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh ở mức âm 355 tỷ đồng. Đây cũng là năm thứ hai liên tiếp, doanh nghiệp ghi nhận âm khoản mục này. Lý do chính đến từ tồn kho tăng hơn 470 tỷ đồng, bao gồm các căn hộ, đất nền Công ty mua từ các chủ đầu tư để bán lại. Ngoài ra, tiền lãi vay đã trả cũng tăng mạnh từ 7,7 tỷ đồng, lên hơn 111 tỷ đồng.

Cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp báo lãi, nhưng dòng tiền kinh doanh lại âm là Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest). Năm 2021, Công ty thu về 1.393 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 5% so với năm 2020, lợi nhuận sau thuế ghi nhận 328,2 tỷ đồng, tăng 11,8%, nhưng dòng tiền kinh doanh âm với 2.832 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2021 của Hải Phát Invest thể hiện, hàng tồn kho tăng 2.404 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 234 tỷ đồng. Tính đến cuối năm ngoái, Hải Phát có gần 3.876 tỷ đồng hàng tồn kho, bao gồm 2.658 tỷ đồng bất động sản đang xây dựng và 1.218 tỷ đồng bất động sản đã hoàn thành. Tổng nợ phải trả đến cuối năm là 6.050 tỷ đồng, tăng 61% so với số nợ đầu năm.

Liệu có đáng lo?

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, trường hợp tiền thu vào nhỏ hơn tiền chi ra cho thấy doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc khó thu hồi tiền. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách, chứ chưa thu được tiền về. Khi đó, doanh nghiệp sẽ phải bù đắp bằng dòng tiền đầu tư hoặc dòng tiền hoạt động tài chính như vay nợ, huy động thêm vốn từ cổ đông, thanh lý tài sản…

Chẳng hạn trường hợp của Công ty cổ phần Tập đoàn CEO. Dù năm 2021, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt ở mức 902 tỷ đồng và 82 tỷ đồng, nhưng dòng tiền kinh doanh lại âm tới 155 tỷ đồng do sự gia tăng đột biến của các khoản phải thu, trong khi chi phí lãi vay vẫn ở mức tương đương năm 2020.

Để bù đắp dòng tiền, doanh nghiệp đã tăng cường vay nợ, hạn chế mua sắm tài sản và thu hồi khoản đầu tư góp vốn vào đơn vị khác. Với hoạt động vay nợ, giá trị khoản mục dư nợ vay và nợ thuê tài chính của CEO ở mức 1.737 tỷ đồng, chiếm 24,6% tổng nguồn vốn và gần 50% nợ phải trả.

Trong khi đó, chi phí xây dựng dở dang dài hạn của CEO là 2.121 tỷ đồng, chủ yếu tập trung tại Dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbour City với giá trị 2.048 tỷ đồng, còn lại là Dự án Khu du lịch Green Hotel & Resort với giá trị 51 tỷ đồng và các dự án khác.

Theo phân tích của lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản tăng lên có cả hai mặt tích cực và tiêu cực. Điểm tích cực là doanh nghiệp có tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thanh khoản thị trường hồi phục. Điểm tiêu cực khi giá trị hàng tồn kho tăng lên là một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm.

“Nếu tình trạng này kéo dài thì sẽ là điều báo động, nhất là hàng tồn kho bán thành phẩm như do vướng mắc về pháp lý khiến dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm, làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản”, vị này nhấn mạnh.