Việc siết tín dụng sẽ khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng.

Dòng tiền ngày càng khó

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) của Ngân hàng Nhà nước đang nhận được quan tâm rất lớn của các thành viên trên thị trường bất động sản, nhất là những người có nhu cầu mua nhà để ở và doanh nghiệp trong ngành này.

Theo Dự thảo mới, Ngân hàng Nhà nước quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chưa bao giờ thị trường khó khăn như hiện nay. Vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp, có đến 80 – 85% doanh nghiệp phải huy động vốn tín dụng, nhưng trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39, Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

“Việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả thắt chặt cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn. Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp, kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở”, ông Châu lo ngại.

Theo ông Châu, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt, hiệu quả nhất mà doanh nghiệp bất động sản không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu, lợi nhuận cho doanh nghiệp. Bởi thế, khi khách hàng không được vay thì doanh nghiệp cũng không bán được hàng.

“Khách hàng sử dụng các đòn bẩy tài chính là một hình thức đầu tư bình thường, thúc đẩy hạ tầng phát triển, đón đầu du lịch phục hồi. Nếu bị siết vốn, bất động sản sẽ gặp nguy cơ”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang triển khai nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng lo lắng khi nói đến dự thảo thông tư mới.

Vị này cho rằng, việc kiểm soát của Nhà nước là không sai, nhưng thời điểm hiện nay cần hết sức cân nhắc bởi doanh nghiệp vừa trải qua khó khăn do đại dịch, nếu siết quá sẽ ảnh hưởng đến sự phục hồi của doanh nghiệp, tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Riêng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nếu dòng vốn bị siết sẽ ảnh hưởng lớn đối với phát triển của lĩnh vực này nói riêng và ngành du lịch nói chung.

“Các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn đầu tư vào phân khúc này, họ sẽ cân nhắc khi những chính sách thay đổi, ảnh hưởng đến thị trường”, vị này lo lắng.

Thị trường sẽ giảm nhiệt nếu tắc nguồn vốn

Trên thực tế, không phải đến khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 mới khiến thị trường lo lắng, mà kể từ đầu tháng 4 đến nay, sau khi một số ngân hàng có động thái hạn chế cấp vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp đã khát vốn, khó bán hàng sơ cấp. Thanh khoản theo đó cũng trầm lắng.

Khó chồng khó khiến các doanh nghiệp buộc phải co cụm. Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách được giải quyết một cách thống nhất, đồng bộ.

Theo bà Loan, giai đoạn 2007 – 2011, doanh nghiệp cũng từng rơi vào thế khó do khủng hoảng tài chính, nhưng năm nay khó khăn còn chồng chất hơn vì thị trường vừa vướng pháp lý, vừa bị chặn đứng dòng vốn.

“Ba năm nay, nhiều dự án của Quốc Cường Gia Lai bị tắc vì không giải quyết được những vướng mắc pháp lý. Một số dự án đã triển khai thì hàng bán chậm do khách vay mua nhà không được giải ngân”, bà Loan nói và nhấn mạnh, viễn cảnh tắc nghẽn dòng tiền, áp lực thiếu vốn đang đè nặng thị trường.

Nhìn nhận thị trường 6 tháng cuối năm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, trong thời gian tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức giảm giá cũng nhiều hơn, càng về cuối năm càng dễ xảy ra tình trạng cắt lỗ. Việc thị trường chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ sẽ biến chuyển rất nhanh, đẩy bất động sản vào cuộc khủng hoảng mới.

Ông Quang phân tích, khi room tín dụng đang siết, ai cũng mong ngân hàng sớm mở lại room để khơi thông dòng vốn. Nhưng dòng tiền 6 tháng cuối năm có xu hướng ưu tiên sản xuất, kinh doanh, không ưu tiên bất động sản, vì vậy địa ốc không thể mong chờ gì nhiều vào cơ hội tiếp cận vốn vay.

“Nhiều dự báo cuối năm lãi suất cho vay sẽ tăng lên, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà buộc phải đua xả hàng vì ôm càng lâu càng lún sâu vào bẫy chốt lời không xong, nhưng nợ xấu đến gần. Còn phía doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi bị siết tín dụng, chủ đầu tư buộc phải tính đến kịch bản bán sỉ hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện dòng tiền”, ông Quang nói.