Đợt sóng mới của nhà đầu tư bất động sản

Nhiều nhận định cho rằng, nếu dịch được kiểm soát tốt, thị trường BĐS có thể đón đợt sóng mới vào cuối năm. Dĩ nhiên, đó là đợt sóng diễn ra ở một số phân khúc chứ không trên diện rộng.

Tâm lý đa dạng của nhà đầu tư BĐS

Đó cũng chính là lý do trong khi một bộ phận nhà đầu tư tỏ ra lo lắng vì dịch bệnh, thì nhiều nhà đầu tư khác vẫn âm thầm tìm BĐS để mua vào.

Xét về tâm lý của nhà đầu tư BĐS trong mùa dịch, theo các chuyên gia, dịch Covid-19 lần này kéo dài hơn những đợt dịch trước nên tâm lý của nhà đầu tư cũng biến động khó đoán theo dịch bệnh.

Bước sang tháng thứ tư của đợt bùng phát dịch, số lượng ca mắc Covid-19 vẫn chưa có dấu hiệu tụt giảm đáng kể. Đặc biệt tại Tp.HCM và các tỉnh kinh tế trọng điểm phía Nam, các hoạt động giãn cách xã hội chặt chẽ vẫn đang được tiến hành, nhiều doanh nghiệp đảo lộn hoạt động kinh doanh, nhiều lĩnh vực trên thị trường đóng băng cục bộ như bất động sản, dịch vụ, du lịch…

Đối với các nhà đầu tư, bối cảnh này đã tạo nên một bức tranh mơ hồ. Chỉ còn vài tháng trước khi kết thúc năm 2021, nhưng sự phục hồi trước dịch bệnh và tốc độ tiêm vaccine vẫn là biến số lớn. Không ít nhà đầu tư đã lâm vào trạng thái  băn khoăn, do dự với thị trường BĐS.

Ghi nhận cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu tích cực với giao dịch tốt. Tuy nhiên, tác động của dịch bệnh từ đầu tháng 6 đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường. Khi nhiều khu vực thực hiện giãn cách xã hội, thanh khoản thị trường sẽ giảm từ việc khách hàng không thể tiếp cận được sản phẩm. Mặc dù các chủ đầu tư cũng đã có những hình thức quảng bá dự án online, tổ chức những event online để tiếp cận với khách hàng, nhưng gần như không hiệu quả với một tài sản giá trị cao như BĐS.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, đối với những khách hàng đang có ý định mua BĐS, thời điểm cách ly này sẽ khiến tâm lý họ thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư. Đặc biệt với những khách hàng đang bị ảnh hưởng về thu nhập do giãn cách xã hội.

Còn đối với những khách hàng đã xuống tiền mua sản phẩm từ các dự án đang xây dựng, họ sẽ lo lắng đôi chút khi dự án không thể triển khai theo đúng tiến độ vì giãn cách xã hội. Đặc biệt là với những khách hàng không vững vàng về tài chính.

Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư có dòng tài chính tốt chưa mua BĐS, thì họ vẫn đang âm thầm tìm kiếm bất động sản, chờ đón cơ hội sau khi kiểm soát được dịch Covid-19.

Theo chuyên gia, BĐS vẫn được kì vọng sẽ bứt phá trong giai đoạn sau dịch. Dù có nhiều biến động nhưng giá bất động sản hiện chưa sụt giảm mà vẫn đà tăng lên. Nếu kiểm soát được dịch bệnh sớm thì dự báo thị trường BĐS cuối năm sẽ có thể có đợt sóng mới.

Bên cạnh các nhà đầu tư cá nhận, hiện nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn âm thầm có những động thái chuẩn bị nguồn lực, quỹ đất để làm “bệ đỡ” cho sự tăng trưởng trong thời gian tới. Đây cũng chính là dấu hiệu kích thích nhu cầu của thị trường BĐS hậu Covid-19.

Phân khúc BĐS nào còn cơ hội?

BĐS tại Bắc Ninh luôn là một kênh đầu tư hàng đầu cho các nhà đầu tư tại Việt Nam so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm,…. Thu hút phần lớn là những nhà đầu tư cá nhân trung và dài hạn.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, kết quả phát triển kinh tế – xã hội trong 8 tháng năm 2021, đối với Vùng Đồng bằng sông Hồng, tổng thu ngân sách đạt gần 356.000 tỷ đồng, chiếm 33,5% cả nước; kim ngạch xuất khẩu đạt 72 tỷ USD; tổng vốn đầu tư FDI đạt gần 5,8 tỷ USD với 436 dự án; tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công đạt gần 53%…

Hơn nữa, Bắc Ninh đang gấp rút chuẩn bị hoàn thiện các điều kiện cần và đủ cuối cùng để lên TP trực thuộc trung ương (TW) vào năm 2022. Đây là đòn bẩy khiến thị trường BĐS địa phương này trở nên sôi động, thu hút nhiều nhà đầu tư BĐS thời gian tới.

Dự án được đề xuất nhiều nhất là Từ Sơn Garden City, có rất nhiều lợi thế về vị trí, cảnh quan đô thị, công viên hồ điều hòa lớn nhất tỉnh, giá lại được ưu ái tốt nhất, sổ đỏ đã có. Chính sách bán hàng được hỗ trợ tốt nhất, quà tặng lên đến 58 triệu đồng mang may mắn đến nhà đầu tư.

Ưu thế vượt trội

Ở góc nhìn vĩ mô, theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, có ba kịch bản mà thị trường có thể phải đối mặt sau khi hết quý 3/2021.

Kịch bản thứ nhất là kịch bản tích cực, tức Việt Nam kiểm soát tốt đợt dịch lần thứ tư trong quý 3 và giả sử tiến trình vaccine sẽ đạt miễn dịch cộng đồng vào quý 1/2022. Trong kịch bản này, năm nay có thể tăng trưởng ở mức khoảng 5,8 – 6%. Nhưng xác suất kịch bản này diễn ra là khá thấp.

Kịch bản thứ hai là kịch bản cơ sở, thời điểm dịch được kiểm soát tương tự kịch bản một nhưng tiến trình vaccine sẽ được thúc đẩy chậm hơn, đạt được miễn dịch cộng đồng vào hết quý 2/2022. Trong khả năng đó, mức tăng trưởng kinh tế năm nay sẽ rơi vào khoảng là 5,3-5,5%. Mức này đã thấp hơn khoảng 1,2 điểm phần trăm so với mức dự báo mà Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia đưa ra vào đầu năm. Đây là kịch bản mà ông Lực đánh giá là có khả năng cao.

Kịch bản thứ ba là kịch bản xấu. Dịch bệnh phải hết năm nay mới có thể kiểm soát ổn, miễn dịch cộng đồng ở cuối quý 3 thậm chí là quý 4 của năm 2022, thì năm nay mức tăng trưởng có thể đạt khoảng 4,8 – 5%.

Về lạm phát, ông Lực nhấn mạnh Việt Nam có thể kiểm soát tốt nên không đáng quan ngại. Trong 7 tháng vừa qua, mức lạm phát bình quân chỉ tăng 1,64% so với cùng kỳ năm ngoái. Chủ yếu bởi hai yếu tố. Một là sức cầu vẫn còn rất là yếu, doanh số về bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của chúng ta ở mức tăng trưởng rất thấp trong 5 năm trở lại đây. Hai là vòng quay của đồng tiền hiện nay tương đối chậm chạp. Mức lạm phát vào cuối năm do đó sẽ đạt khoảng 2,8-3%.

Theo đó, với bức tranh vĩ mô ở trên, vị chuyên gia này  cho rằng các nhà đầu tư không cần quá băn khoăn, có thể yên tâm với triển vọng tích cực của nền kinh tế. Các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản tiếp tục sẽ là nơi dòng vốn chảy về.

Theo các chuyên gia, dự báo về “đợt sóng mới” sẽ không diễn ra trên diện rộng khi dịch được kiểm soát, mà có thể chỉ diễn ra ở một số phân khúc nhất định. Thực tế, có những dự án chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch, thời gian phục hồi sẽ lâu hơn, chẳng hạn như BĐS nghỉ dưỡng. Những dự án đang mở bán trên thị trường sẽ phải đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản trong thời gian giãn cách.

Tuy nhiên, cũng sẽ có những phân khúc “ngược dòng” thị trường để đón đợt sóng nhẹ trong thời gian tới. Vốn dĩ các phân khúc này đã có “chỗ đứng” nhất định trên thị trường từ trước đến nay.

Có thể kể đến như đất nền ven đô có sổ đỏ, giá mềm. Theo ghi nhận, những mảng đất có diện tích 30-100m2 ở các huyện ven TP lớn vẫn thu hút mối quan tâm của người mua ở thực và cả giới đầu tư. Phân khúc này phù hợp với tài chính của đại đa số khách hàng, trong khi biên lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, vì dịch bệnh nên thu nhập của nhóm khách hàng này cũng bị giảm sút , thị trường không được sôi động như trước đây.

Cùng với đó, căn hộ vừa túi tiền vẫn là sản phẩm “sống khoẻ” trên thị trường, hút sự quan tâm của người mua. Phần lớn giao dịch diễn ra trên thị trường thứ cấp. Mức giá chào bán tại các dự án này trên dưới 2 tỉ đồng/căn.

Ngoài ra, các dự án căn hộ ở xa trung tâm đã đưa vào sử dụng từ 5-7 năm, có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, có thể chưa hoàn thiện pháp lý vẫn nhận được sự quan tâm của người mua thực. Dĩ nhiên, loại hình này cũng đã vô cùng khan hiếm trên thị trường.

Chia sẻ tại Talk show mới đây, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thời điểm thị trường trở lại trạng thái cũ sẽ phụ thuộc vào tình hình của dịch bệnh. Nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay “ấm nhẹ” cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại.

Dù vậy, một số nhà đầu tư trong giai đoạn này đang cân đối lại danh mục đầu tư. Đặc biệt là nhóm đang đầu tư số lượng nhiều và áp lực tài chính cao. Chính nhóm nhà đầu tư này đang tạo ra hoạt động giao dịch trên thị trường. Chưa có hiện tượng giảm giá quá sâu ở một phân khúc nào và các giao dịch bán ra cũng đạt kỳ vọng, chứ không hề có hiện tượng bán tháo, hay cắt lỗ.

“Còn đối với nhóm nhà đầu tư chân ướt chân ráo vào thị trường sẽ không tránh khỏi bối rối. Nhưng tôi nghĩ họ cũng nên an tâm, không cần quá lo lắng, nếu sản phẩm của họ đang đầu tư là sản phẩm dành cho nhu cầu ở thật, có thanh khoản tốt. Nếu có thể gồng gánh được trong giai đoạn từ 3 tới 6 tháng đợi dịch bệnh kiểm soát thì khoản đầu tư đó vẫn tốt”, ông Phúc nhấn mạnh.