Đường Vành đai 3 TP.HCM hầu hết đi dưới thấp, riêng đoạn cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đến nút giao Tân Vạn (thuộc TP.Thủ Đức) đi trên cao. Ảnh: Lê Toàn

“Luồng gió” mới cho thị trường bất động sản

Ngay sau khi Quốc hội “bấm nút” thông qua siêu dự án đường Vành đai 3 TP.HCM, thị trường bất động sản phía Nam như được thổi “luồng gió mới”, giới đầu tư địa ốc lại đứng ngồi không yên. Lý do là, khi những tuyến đường này hình thành, thì các vùng lân cận sẽ hình thành các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại.

Là một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, anh Vũ Quốc Phong, ngụ tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) không thể bỏ qua cơ hội này. Cầm trong tay hơn 2 tỷ đồng tiền tiết kiệm, anh đã tức tốc về những khu vực liên quan tới quy hoạch đường Vành đai 3 để tìm cơ hội đầu tư.

Theo lời kể của anh Phong, mức giá ở những khu vực mà đường Vành đai 3 đi qua như Nhơn Trạch, Tân Vạn (Đồng Nai), Bình Chuẩn (Bình Dương), quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM), Bến Lức (Long An)… đã tăng khá nhiều trong một năm trở lại đây, đa phần tăng từ 50% trở lên. Tuy nhiên, đây mới chỉ là mức giá thông tin ban đầu, đến khi dự án thực sự triển khai, giá sẽ còn tăng nữa và vấn đề là cần nhiều thời gian để chờ đợi.

Sau khi cân nhắc, anh Phong đã quyết định xuống tiền mua mảnh đất có diện tích 95 m2, với giá 2,7 tỷ đồng, tương đương hơn 28 triệu đồng/m2. Theo phân tích của nhà đầu tư này, việc phê duyệt đầu tư tuyến Vành đai 3 TP.HCM không chỉ liên kết 4 địa phương, mà còn giải quyết bài toán kết nối liên vùng. Khi hình thành, tuyến đường này sẽ tạo quỹ đất rất lớn dọc hai bên đường để khai thác, tạo tiền đề kêu gọi đầu tư phát triển đô thị, công nghiệp. Vì vậy, bất động sản tại các khu vực lân cận cũng được hưởng lợi đáng kể khi dự án hoàn thiện.

“Với việc kết nối 5 đường cao tốc hướng tâm là TP.HCM – Trung Lương, TP.HCM – Mộc Bài, TP.HCM – Chơn Thành, TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Bến Lức – Long Thành, khi hình thành, tuyến đường này sẽ là tâm điểm để bất động sản phát triển. Trong đó, Long An có nhiều lợi thế khi nằm giáp ranh TP.HCM”, anh Phong nói phân tích.

Cẩn trọng không thừa

Cũng nóng lòng muốn “xuống tiền” để đón đầu quy hoạch như anh Phong, nhưng chị Trần Thu Hương (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) có số vốn ít hơn, nên vẫn chưa thể đưa ra quyết định. Bởi lẽ, dự án đường vành đai có chiều dài gần 80 km, đi qua 4 địa phương có điều kiện phát triển kinh tế – xã hội khác nhau, thì việc lựa chọn khu vực nào để đầu tư lại không đơn giản.

Việc xây dựng một Dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất nhiều thời gian, lên tới 5 – 10 năm không phải là hiếm. Liệu nhà đầu tư có đủ sức để ôm đất dài hạn? Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh tiền mất tật mang.

Bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh Real

Theo chị Hương, với số vốn chỉ khoảng 1 tỷ đồng sẽ rất khó tìm được sản phẩm phù hợp tại khu vực quận 9 cũ, vì mức giá ở đây đã quá cao. Chẳng hạn, dự án căn hộ đang được quảng cáo có giá bán thấp nhất khu vực này là MT Eastmark City cũng có giá từ 39 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất nền nhiều dự án khu vực này là 60 – 70 triệu đồng/m2.

Còn tại Đồng Nai, huyện Nhơn Trạch là thị trường đáng chú ý nhất khi có đường Vành đai 3 đi qua. Tại các xã như Long Tân, Phú Thạnh, Vĩnh Thanh…, giá bán đất nền dự án hiện là 20 – 30 triệu đồng/m2. Hay tại Bình Dương, những khu vực trung tâm mà tuyến đường vành đai chạy qua như thành phố Thuận An và Dĩ An cũng đang rất sôi động.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, trước sức nóng của “siêu” dự án trên, tại một số diễn đàn nhà đất hiện nay đã hình thành những hội nhóm, tập trung rủ nhau đi “săn” đất quanh khu vực được cho là sẽ có đường Vành đai đi qua để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, không phải ai đầu tư cũng lãi, nhiều nhà đầu tư “ôm đất” chờ mở đường, chờ làm cầu… cuối cùng bị lỗ.

Vì vậy, bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh Real khuyến cáo, nhà đầu tư hãy mua những mảnh đất thực sự có giá trị sử dụng, để lúc cần, nếu không bán được, thì cũng có thể ở, cho thuê, kinh doanh và có giá trị sinh lời.

Theo bà Linh, dù tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM đi qua các địa phương sẽ làm tăng “sức nóng” thị trường bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới… Thực tế đã có nhiều bài học về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn. Các thông tin về việc tăng nóng, sốt đất chỉ là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn. Đặc biệt, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố: dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng.