Thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào đợt tăng trưởng mới, với các thương vụ lớn được thực hiện tại các vị trí trọng điểm.

Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn

Tập đoàn Framas của Đức vừa thuê một khu nhà xưởng xây sẵn rộng 20.000 m2 tại Dự án KTG Industrial Nhơn Trạch 2 (tỉnh Đồng Nai). Framas chuyên sản xuất các bộ phận bằng nhựa chất lượng cao phục vụ khách hàng như Nike và Adidas.

Theo ông Fabian Urban, Giám đốc phụ trách mảng công nghệ giày dép của Framas Việt Nam, lý do chọn Việt Nam để mở nhà máy là vì cơ sở vật chất vượt trội so với các địa điểm khác. “Việc thành lập nhà máy mới là một phần trong chiến lược của Tập đoàn nhằm phát triển lĩnh vực giày dép tại Việt Nam”, ông Urban cho biết.

Trong khi đó, ngày 12/5, thương hiệu trang sức Đan Mạch Pandora đã ký kết Biên bản ghi nhớ xây dựng cơ sở chế tác trang sức mới tại Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore III (VSIP) ở tỉnh Bình Dương, cách TP.HCM 40 km.

Ông Jeerasage Puranasamriddhi, Giám đốc cung ứng tại Pandora Production Co., Ltd., cho hay, nhà máy mới sẽ là địa điểm sản xuất thứ ba của Công ty và là địa điểm đầu tiên bên ngoài Thái Lan.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn không ngừng tìm kiếm bất động sản hậu cần chất lượng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trưởng mạnh mẽ.
Thị trường logistics sẽ phát triển vượt bậc trong vòng 5-10 năm nữa. Sự tăng trưởng mạnh mẽ tầng lớp trung lưu với thu nhập khả dụng tăng cao và sự lan tỏa mạnh mẽ của thương mại điện tử sẽ là những xung lực thúc đẩy thị trường logistics phát triển.

“Chúng tôi đã xem xét nhiều nước trên thế giới trước khi quyết định chọn tỉnh Bình Dương của Việt Nam. Địa phương này có nghề thủ công phong phú và đây là điều kiện thuận lợi để chúng tôi có được nguồn nhân lực đáp ứng cho nhà máy. Tỉnh Bình Dương và VSIP cũng có hạ tầng tiên tiến và chúng tôi rất cảm ơn chính quyền địa phương đã hỗ trợ trong việc đặt địa điểm nhà xưởng tại đây”, ông Puranasamriddhi nói.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam cho bất động sản công nghiệp và logistics gồm hai phần: các ngành sản xuất và bất động sản công nghiệp hỗ trợ cho các doanh nghiệp sản xuất, logistics.

“Hiện nay, miền Bắc đang được hưởng lợi vì vị trí nằm gần Trung Quốc. Với hệ thống hạ tầng phát triển vượt bậc và đặc biệt là kết nối rất tốt với Trung Quốc, nên các khu kinh tế trọng điểm phía Bắc như là một phần mở rộng sản xuất và là phần nối dài của chuỗi cung ứng của các nhà máy sản xuất”, bà Trang nhận định.

Về ngành nghề, tập trung vào phía Bắc chủ yếu là các ngành công nghệ cao, các ngành điện tử, tiêu dùng.

Tại miền Trung, do thành lập sau cùng nên đang trên đà phát triển, các doanh nghiệp FDI ở đây chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, ngành truyền thống gồm sơ chế, sản xuất hàng tiêu dùng.

Với khu vực miền Nam, là khu vực được thành lập đầu tiên, khi nền kinh tế vừa đổi mới nên thu hút nhiều nhất là dệt may và sản xuất hàng tiêu dùng, sản xuất đồ gỗ… đã hình thành nên chuỗi cung ứng khá đồng bộ.

“Hiện nay chúng ta không còn nhiều quỹ đất để cung ứng cho những ngành này, nên những ngành như điện tử, những ngành có giá trị cao hơn thì miền Nam cần ưu tiên hơn, không ưu tiên các ngành thâm dụng lao động”, bà Trang nói.

Theo thống kê, Việt Nam hiện có khoảng 600 khu công nghiệp được thành lập và quy hoạch tại 61 tỉnh, thành phố, tập trung chủ yếu ở các vùng kinh tế trọng điểm. Hệ thống khu công nghiệp của Việt Nam là điểm đến của hàng ngàn doanh nghiệp đến từ 122 quốc gia và vùng lãnh thổ.

Bức tranh phát triển bất động sản công nghiệp

Với những ưu đãi của Chính phủ, chi phí lao động cạnh tranh, chính trị ổn định, triển vọng kinh tế tích cực và nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) đã được ký kết, miền Bắc được xem là lựa chọn hàng đầu cho các nhà sản xuất muốn dịch chuyển ra khỏi thị trường Trung Quốc, trong khi vẫn duy trì được khoảng cách gần với công xưởng chính đang hoạt động tại nước láng giềng.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Vietnam, khu vực miền Bắc bao gồm 25 tỉnh, thành phố, trong đó, tổng diện tích đất công nghiệp tại 5 tỉnh/thành phố trọng điểm phía Bắc bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Hưng Yên đạt khoảng 10.000 ha.

Phần lớn các khu công nghiệp được phát triển bởi các tập đoàn trong nước. Ngoài ra còn có nhà đầu tư đến từ Singapore, Đài Loan và Nhật Bản tham gia vào thị trường từ rất sớm.

Tuy khởi đầu muộn hơn so với thị trường công nghiệp khu vực phía Nam, các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc lại có lợi thế trong việc thu hút các ngành công nghiệp công nghệ cao. Hầu hết các dự án khu công nghiệp thuộc 5 tỉnh trọng điểm đều đã được lấp đầy ổn định với tỷ lệ trung bình khoảng 80%.

Giá thuê đất khu công nghiệp trung bình đạt 109 USD/m2/kỳ hạn thuê. Trong đó, giá thuê đất công nghiệp bình quân tại Hà Nội vẫn cao nhất so với các tỉnh phía Bắc, đạt 139,9 USD/m2/kỳ thuê.

Bà Trang cho biết, việc tập trung đầu tư vào ngành công nghiệp đã giúp hình thành nguồn lao động và hạ tầng phát triển tập trung, hỗ trợ phát triển ngành này trong khu vực miền Bắc. Tuy nhiên, việc chỉ tập trung phát triển một đến hai lĩnh vực chính và bị chi phối bởi một số khách thuê lớn, điển hình như Samsung, có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hụt cơ hội cạnh tranh cho các doanh nghiệp khác.

Khu vực miền Trung đang thu hút sự chú ý của các nhà phát triển quốc tế nhờ quỹ đất lớn, giá đất cạnh tranh và hệ thống cảng biển dày đặc. Các hoạt động công nghiệp phát triển tập trung ở Đà Nẵng và Quảng Nam.

Tuy nhiên, lĩnh vực công nghiệp khu vực miền Trung vẫn còn chậm phát triển khi so với khu vực miền Bắc và miền Nam. Do đó khu vực này sẽ sở hữu nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển khi miền Bắc và Nam tiến sang giai đoạn mới. Phần lớn các khu công nghiệp đang hoạt động tại miền Trung được phát triển bởi các tập đoàn trong nước. Tổng nguồn cung công nghiệp của 4 tỉnh, thành phố trọng điểm là Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định đạt hơn 7.500 ha với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 67%. Giá thuê trung bình của các khu công nghiệp tại đây vẫn còn khá rẻ, ghi nhận ở mức 34 USD/m2/kỳ thuê, chỉ bằng 30% so với giá thuê ở miền Bắc và 25% so với giá thuê ở miền Nam.

Đà Nẵng đang nổi lên như một điểm đến mạnh mẽ thu hút lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài. Arevo Inc. đến từ Mỹ đang muốn đầu tư nhà máy sản xuất máy in 3D với tổng vốn đầu tư 135 triệu USD tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng. Đà Nẵng cũng là nơi dự kiến đặt nhà máy sản xuất chất bán dẫn của United States Enterprises trị giá 110 triệu USD.

Các dự án khác bao gồm EPE Packaging Việt Nam, do một tập đoàn Nhật Bản đầu tư 300.000 USD tại Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng; Trung tâm Nghiên cứu phát triển và sản xuất Fujikin Đà Nẵng, vốn đầu tư 35 triệu USD, đặt tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng.

Các ngành công nghiệp trọng điểm trong khu vực chủ yếu tập trung vào nhóm ngành như công nghiệp chế biến thực phẩm. Ngoài ra, khu vực miền Trung cũng nổi lên như một trung tâm của các ngành công nghiệp nặng, dầu khí và năng lượng. Nơi đây còn là cái nôi của các ngành công nghiệp nhẹ truyền thống như dệt may và giày dép, kim loại, gỗ và đồ nội thất.

So với miền Bắc và miền Nam, khu vực miền Trung gặp khó khăn trong thu hút lao động tay nghề cao, song bù lại, quỹ đất còn dồi dào, đáp ứng đươc nhu cầu phát triển và mở rộng của các nhà đầu tư.

Trong khi đó, với lợi thế là trung tâm phát triển công nghiệp đầu tiên, miền Nam luôn dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng cũng như sức hấp dẫn, tập trung số lượng lớn các ngành nghề truyền thống như cao su và nhựa, hoặc các ngành công nghiệp dệt may. Với sự góp mặt của TP.HCM, thành phố lớn nhất của cả nước, khu vực miền Nam là điểm đến ưa thích đối với các nhà sản xuất mới thâm nhập thị trường Việt Nam.

TP.HCM và các tỉnh xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, được coi là khu vực kinh tế sôi động nhất cả nước. Tổng diện tích đất công nghiệp tại 5 tỉnh, thành phố trọng điểm miền Nam (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu) khoảng hơn 25.000 ha, giá thuê đất trung bình đạt khoảng 135 USD/m2/kỳ thuê. Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp đạt 89%. Mặc dù chịu ảnh hưởng bởi giãn cách xã hội trong năm 2021, song nhu cầu về mặt bằng công nghiệp vẫn cao, điển hình là thương vụ thuê của Coca-Cola tại KCN Phú An Thạnh và Lego thuê tại KCN VSIP.

Phát triển mô hình linh hoạt 

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn các tỉnh trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam đạt hơn 6,2 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 79%. Các dự án tiêu biểu được hoàn thành trong năm qua bao gồm xưởng cao tầng Kizuna tại Long An với hơn 50.000 m2, hay Frasers Phú Tân tại Bình Dương với khoảng 40.000 m2 nguồn cung mới vào thị trường.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục hoạt động hiệu quả, bất chấp ảnh hưởng tiêu cực từ Covid-19. Trong quý I/2022, giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn đã trở lại như trước thời điểm giãn cách, khoảng 4 USD/m2/tháng và đạt mức tăng trưởng gần 5% theo năm.

Trong khi đó, thị trường nhà kho xây sẵn vẫn còn tương đối mới trong phân khúc bất động sản công nghiệp, do phát triển theo sau hoạt động của các doanh nghiệp sản xuất. Tuy nhiên, đại dịch đã tạo ra tác động tích cực đến thị trường kho vận, tính đến quý I/2022, nguồn cung nhà kho xây sẵn cả 14 tỉnh miền Bắc, miền Trung và miền Nam đạt hơn 5,2 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90%. Do nhu cầu sử dụng kho phát sinh từ đứt gãy chuỗi cung ứng năm ngoái, giá thuê trung bình của kho xây sẵn đã chứng kiến mức tăng trưởng tích cực. Trong quý I/2022, giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn đạt 3,4 USD/m2/tháng.

Tăng trưởng tích cực trong ngành công nghiệp đã giúp đà tăng của nguồn cung đáp ứng nhu cầu từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước, khi các doanh nghiệp sản xuất trong nước đã sử dụng dịch vụ logistics nhiều hơn. Tương tự, giá thuê trung bình được kỳ vọng sẽ tăng cao trong giai đoạn tới, do nhu cầu với các dự án mới và tiêu chuẩn cao hơn của doanh nghiệp.

Trong những năm qua, Cushman & Wakefield ghi nhận sự gia tăng của các nhà điều hành không gian linh hoạt văn phòng và nhà ở gia nhập thị trường, do đó chỉ còn là vấn đề thời gian trước khi chúng ta thấy một mô hình linh hoạt được áp dụng cho phân khúc bất động sản công nghiệp. Đặc biệt, trong bối cảnh nhu cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực thương mại điện tử, đòi hỏi loại kho nhỏ/linh hoạt để phân phối hàng chặng cuối “last mile” nhanh nhất. “Mô hình kho bãi linh hoạt sẽ thành công và kỳ vọng sớm có nhà đầu tư tham gia phát triển mô hình này tại Việt Nam”, các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.