Những năm qua, tại miền Trung, dòng sản phẩm nhà phố thương mại (shophouse) tăng “phi mã” về số lượng, nhưng không phải dự án nào cũng mang lại hiệu quả như kỳ vọng.

Các Dự án shophouse tại Đà Nẵng đều tọa lạc tại “vị trí vàng”, là những địa chỉ rất đáng để đầu tư
Các dự án shophouse tại Đà Nẵng đều tọa lạc tại “vị trí vàng”, là những địa chỉ rất đáng để đầu tư

Giá cao vẫn hút khách

Shophouse đã xuất hiện tại thị trường miền Trung khoảng 5 năm, với 2 dòng sản phẩm là nhà gắn liền với đất, sở hữu lâu dài và khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn (chủ yếu là 50 năm).

Tự tin tạo ra xu hướng đầu tư mới

– Ông Trần Ngọc Thái, Giám đốc Khối Đầu tư và Phát triển quỹ đất (Đất Xanh miền Trung)

Với mong muốn khai phá thị trường đầy tiềm năng ở miền Trung, Đất Xanh miền Trung xác lập vị thế người dẫn đầu ở phân khúc nhà phố thương mại, nhà phố thông minh, đô thị thông minh và đô thị kiểu mẫu về bảo vệ sức khỏe con người, đi kèm hệ sinh thái tiện ích. Đất Xanh miền Trung tự tin vào năng lực phát triển sản phẩm của mình và nắm bắt được xu hướng thị trường, từ đó mang đến loại hình sản phẩm mới cho thị trường, tạo ra xu hướng đầu tư mới cho khách hàng.

Nhà phố thương mại gắn liền với đất thường được chủ đầu tư xây dựng trong các dự án khu dân cư, nằm tại trục đường lớn, thiết kế 3 – 5 tầng, tầng 1 phục vụ kinh doanh, từ tầng 2 trở lên dùng để ở. Trong một dự án, đơn giá trên đất của căn shophouse thường cao hơn 1,5 – 2 lần đơn giá căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành.

Với chức năng vừa để ở, vừa kết hợp kinh doanh, mức doanh thu cho thuê kỳ vọng có thể lên tới 8 – 12% tổng giá trị khoản đầu tư/năm, shophouse đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, dù mức giá không hề rẻ.

Các báo cáo của Savills, CBRE hay JLL cho thấy, shophouse luôn nằm trong top đầu phân khúc có thanh khoản sôi động nhất và cũng có mức giá cao nhất, ngay cả khi phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại. Điều này cho thấy độ hấp dẫn của dòng sản phẩm shophouse.

Những năm 2016 – 2017, Đất Xanh miền Trung là đơn vị tiên phong phát triển dòng shophouse tại 2 dự án ở Đà Nẵng và gặt hái thành công. Ông Trần Ngọc Thái, Giám đốc Khối Đầu tư và Phát triển quỹ đất Tập đoàn Đất Xanh miền Trung chia sẻ, thời điểm đó, Đất Xanh miền Trung hướng đến shophouse một phần do quy định không cho phép nhà đầu tư phân lô, bán nền tại các mặt tiền đường lớn, nhưng quan trọng hơn là Tập đoàn đã nhìn thấy tiềm năng của loại hình này.

Nắm bắt được tâm lý chung của người Việt là ưa chuộng căn hộ ở mặt đường, vừa không lo nhà bị xuống giá, lại có thể kết hợp ở và cho thuê lại mặt bằng kinh doanh, Đất Xanh miền Trung đã nhanh chóng triển khai mô hình shophouse tại Đà Nẵng, sau đó mở rộng ra các địa phương khác như Quảng Nam, Phú Yên…

Theo kết quả một cuộc khảo sát mới đây về giá shophouse tại miền Trung, shophouse tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) có mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp lên tới 250 – 300 triệu đồng/m2 (khoảng 20 tỷ đồng/căn); shophouse ở Quảng Nam, Quảng Bình, Huế có giá khoảng 15 tỷ đồng/căn; ở Phú Yên khoảng 18 tỷ đồng/căn…, chưa tính chi phí hoàn thiện để đưa vào vận hành chính thức. Mức giá rất cao, nhưng biên độ tăng giá của dòng sản phẩm này trên thị trường thứ cấp khá lớn.

Không phải địa phương nào cũng là thị trường màu mỡ
– Ông Phan Việt Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Khi quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, các dự án phải dịch chuyển về vùng ven, song bản chất của các dự án đều không thay đổi, từ quy mô, kiến trúc cảnh quan mật độ xây dựng… Điều dễ nhận ra là, không phải địa phương nào cũng là thị trường “màu mỡ” của phân khúc shophouse.

Tại khu vực Tây Nguyên, thị trường shophouse cũng bắt đầu sôi động. Công ty Ân Phú – chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Ân Phú (Buôn Ma Thuột) đang tập trung đầu tư, từng bước hoàn thiện hạ tầng thương mại dịch vụ đã được quy hoạch, gồm 182 căn shophouse tiêu chuẩn.

Ông Phan Tá Sinh, Phó giám đốc Công ty Ân Phú cho biết, phần diện tích sàn nhà ở thương mại là hạng mục quan trọng của Dự án, có giá trị khai thác cao. “Khi đưa vào sử dụng, hạng mục này sẽ tạo mặt bằng kinh doanh thương mại ở Dự án Khu đô thị Ân Phú, góp phần hoàn thiện Dự án ở cả 3 góc độ: tạo cảnh quan đô thị hiện đại, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân và tạo sinh kế cho cư dân đô thị mới”, ông Sinh nói.

Không nên đầu tư theo phong trào

Bỏ ra hơn chục tỷ đồng mua một căn shophouse với kỳ vọng khoản đầu tư này sẽ sinh lời 8 – 12%/năm, chưa kể mức tăng giá hàng năm của bất động sản, nhưng sau đó, nhiều nhà đầu tư “vỡ mộng”, vì việc tìm kiếm khách thuê không dễ.

Chuyên gia Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản thẳng thắn chỉ ra rằng, nhiều chủ đầu tư chỉ phát triển sản phẩm shophouse như một “chiêu trò” marketing để gia tăng giá trị hình ảnh, chứ không nghiên cứu kỹ đặc thù của sản phẩm này, nên nhiều dự án shophouse xây dựng xong bị bỏ hoang, không sử dụng được.

Ông Lập phân tích, lợi nhuận mang lại từ shophouse là hoạt động kinh doanh thương mại, nhưng 2 năm qua, do tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nên việc kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn. Xu hướng tiêu dùng cũng có nhiều thay đổi. Khách hàng lựa chọn kênh online nhiều hơn; các trung tâm thương mại lớn, các đại siêu thị “tung” nhiều chiêu để hút khách, khiến lợi thế của khu phố thương mại dần yếu đi. Vì vậy, theo ông Lập, trước khi quyết định “xuống tiền”, nhà đầu tư cần làm rõ giá trị mang lại từ sản phẩm này, chứ không nên “bám” theo xu hướng đám đông.

Không nên triển khai Dự án tràn lan
– Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản

Shophouse xuất hiện tại miền Trung muộn hơn so với các khu vực khác. Đây là loại hình mới, “bắt trend” (xu hướng – PV) thị trường, nhưng do “đến sau”, nên phần nào bị mất lợi thế.
Để shophouse mang lại dòng thu nhập như bản chất vốn có của nó, các chủ đầu tư nên phát triển dự án tại những nơi sầm uất, đông người hoặc các khu du lịch đông đúc, chứ không nên triển khai tràn lan.

Trên thực tế, sau một thời gian đi vào hoạt động, không phải dự án shophouse nào cũng mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư như kỳ vọng. Không tìm được khách thuê, nhiều căn shophouse chỉ đóng vai trò “của để dành” cho các nhà đầu tư.

Trao đổi về vấn đề này, ông Trần Ngọc Thái chia sẻ: “Đầu tư sản phẩm nào cũng vậy, khi chúng ta đầu tư theo phong trào, không hiểu được giá trị cốt lõi, thì khó có thể đảm bảo thành công”.

Theo ông Thái, nhà phát triển dự án phải “nhập vai” người mua hàng để lựa chọn sản phẩm mang lại hiệu quả tốt nhất cho mình, thì mới có thể thành công khi triển khai dự án. Bên cạnh đó, gu thẩm mỹ của khách hàng không ngừng thay đổi, bởi vậy, sản phẩm phải có phong cách, có giá trị thẩm mỹ và đáp ứng xu hướng thị trường…

Đối với các dự án vùng ven, giá trị tiện ích cộng hưởng cho cuộc sống cũng là yếu tố mà nhà phát triển dự án cần lưu ý. “Nếu doanh nghiệp không đủ tầm để phát triển hệ sinh thái bất động sản tối thiểu về thương mại và dịch vụ tại khu vực vùng ven, thì sẽ không bao giờ thành công”, ông Thái nhấn mạnh.

Đặc biệt, các chuyên gia khuyến cáo, trong mua bán bất động sản, tính pháp lý của sản phẩm/dự án là yếu tố quan trọng hàng đầu. Bởi vậy, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về sản phẩm/dự án và chủ đầu tư, không nên đầu tư vào những dự án pháp lý không rõ ràng, thông tin sản phẩm/dự án mập mờ, không công khai…