Dự án Swan Bay rộng 200 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) Ảnh: Lê Toàn

Chi gần 1 tỷ usd để sở hữu dự án

Khác với dự đoán, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản trong 3 tháng đầu năm 2022 diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn được công bố. Báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỷ USD để sở hữu dự án.

Đóng góp lớn nhất vào tổng giá trị giao dịch quý I/2022 là thương vụ CapitaLand Development chuyển nhượng Tòa nhà văn phòng Capital Place (Ba Đình, Hà Nội) trị giá 550 triệu USD cho Viva Land. Khu đất có tổng diện tích 14,2 ha.

Phân khúc văn phòng được ghi nhận chiếm đa số trong các thương vụ đầu năm, với tỷ trọng 58% tổng giá trị giao dịch. Theo sau là bất động sản công nghiệp (chiếm 28%) và nhà ở (13%).

Ngoài phân khúc văn phòng, những phân khúc khác như bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp hay nghỉ dưỡng cũng đang chứng kiến làn sóng M&A mạnh mẽ trong quý đầu năm 2022.

Khởi động cuộc đua ở thị trường phía Nam, Novaland đã nhanh chóng hoàn thành sở hữu khu căn hộ Kenton Residences của Công ty Tài Nguyên và đổi tên thành Grand Sentosa. Chưa biết dự án đắp chiếu chục năm này sẽ hồi sinh bằng cách nào, nhưng lãnh đạo Novaland tự tin sẽ phát triển thành căn hộ hạng sang và có giá bán xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.

Một nguồn tin cho biết, Novaland cũng đang chuẩn bị mua lại một dự án có quy mô hơn 600 ha ở Đồng Nai.

Gần đây, Novaland đã mạnh tay sở hữu thêm gần 5.000 ha đất ở Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa và Huế để tăng lượng quỹ đất lên 10.600 ha, trong đó khoảng 20% nằm ở trung tâm TP.HCM, các khu đô thị vệ tinh và 80% là bất động sản nghỉ dưỡng.

Một thương vụ M&A âm thầm khác, nhưng rất đáng chú ý là việc chuyển nhượng khu siêu đô thị Swan Bay 200 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Nhà đầu tư ngoại CFLD đã chuyển giao dự án này cho Địa ốc Phú Long, thành viên của Tập đoàn Sovico.

Trong khi đó, ở thị trường phía Bắc cũng nổi lên thương vụ Công ty TNHH Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Boustead tại Khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) với giá 6,9 triệu USD. Sự hợp tác này sẽ mang tới cho Boustead Projects 3 bất động sản và KTG có 10 bất động sản. Tổng giá trị của thương vụ này lên tới 141 triệu USD.

Cơ hội từ phục hồi kinh tế

Theo các chuyên gia, đại dịch hoành hành trong 2 năm qua khiến một số chủ đầu tư cạn kiệt nguồn lực, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, khách sạn, nghỉ dưỡng. Đồng thời, Covid-19 cũng đã mang lại cơ hội sở hữu hấp dẫn cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Bên cạnh đó, việc cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng và tiếp tục hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản cũng khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền. Do đó, những doanh nghiệp yếu buộc phải chuyển nhượng bớt dự án, quỹ đất để có dòng tiền hoạt động, tạo sự sôi động cho cuộc đua M&A bất động sản năm 2022.

“Tăng trưởng nóng của thị trường M&A là tín hiệu tích cực, trong đó có sự cởi trói của chính sách để giúp các dự án bị đình trệ trước đó quay trở lại”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá.

Cũng theo bà Trang Bùi, vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư vào tháng 10/2022. Đồng thời, có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Khi được thông qua, các bộ luật trên sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản, bởi gỡ bỏ nhiều rào cản với hoạt động M&A bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng rằng, gói đầu tư hạ tầng 114.000 tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua, cũng như gói kích thích kinh tế trị giá gần 350.000 tỷ đồng mà Chính phủ triển khai sẽ mang đến cú hích cho thị trường bất động sản. Do vậy, các doanh nghiệp này tăng cường mở rộng quỹ đất và đầu tư xây dựng trong thời gian tới.

Chẳng hạn, Tập đoàn Đất Xanh cho biết, tổng quỹ đất hiện tại đạt gần 4.200 ha nhờ sở hữu nhiều dự án quy mô lớn ở TP.HCM, Đồng Nai, Quảng Nam, Ninh Thuận. Quỹ đất lớn như vậy sẽ đáp ứng nhu cầu đầu tư trong 10 năm tới.

Tương tư, Tập đoàn Bất động sản An Gia cũng xác định việc mở rộng quỹ đất là chiến lược xuyên suốt. Trong những năm qua, đơn vị này không ngừng thực hiện các thương vụ M&A nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường. Trong giai đoạn 2022 – 2024, Công ty dự kiến đưa ra thị trường khoảng 11.400 sản phẩm, với doanh thu khoảng 1,5 tỷ USD.

Tất nhiên, rủi ro cho những người đi săn cũng không nhỏ. Để thâu tóm quỹ đất, các doanh nghiệp hầu hết phải ký quỹ. Điều này dẫn tới một lượng vốn đáng kể phải chi ra và chôn trong các dự án không mang lại thu nhập trước mắt, thậm chí có thể khiến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm đáng kể. Bên cạnh đó, nếu tăng cường sử dụng đòn bẩy M&A, các chủ đầu tư có thể phải tăng vay nợ ngân hàng, phát hành trái phiếu…, khiến rủi ro tài chính cũng lớn dần theo.