Nhận diện những thách thức cho đà phục hồi của thị trường bất động sản

Thị trường đối mặt với nhiều thách thức

Ngày 15/4, chia sẻ tại Hội thảo “Tạo đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam” do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh thành phía Nam có nhiều tiềm năng và triển vọng rất lớn, cùng với những điểm tựa thuận lợi. 

Tuy nhiên, có không ít thách thức cho chính quyền, các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, các chủ doanh nghiệp và đặc biệt là mỗi cá nhân nhà đầu tư cũng như cả thị trường bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam phát biểu tại Hội thảo

Theo ông Thắng, hiện nay, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh kéo dài, do tác động tiêu cực từ thị trường thế giới, nhất là giao tranh giữa Nga và Ukraine đã tác động đến giá dầu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường thế giới.

Thách thức thứ hai là câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây. Việc Nhà nước rà soát lại hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng được cho là sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Tiếp đến là những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Sự lệch pha cung – cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay, cơ hội để sở hữu nhà rất khó.

Sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Trong quý I/2022, đối với bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc đất nền có ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng, các phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố/biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021.

Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như: tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động, những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát, tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh…

Nguồn tài chính cho bất động sản chưa đa dạng và chưa bền vững là điểm nghẽn lớn

Dưới góc độ là cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, bất động sản không chỉ là đầu kéo mà còn là đầu đẩy của nền kinh tế. Nếu thị trường bất động sản phát triển thì các ngành kinh tế khác cũng phát triển.

Thế nhưng, trong năm 2020 – 2021, thị trường xuất hiện tình trạng thiếu hụt các dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, nguồn cung mới trong năm 2020 chỉ bằng 50% so với năm 2019. Đến năm 2021 thì số lượng dự án được cấp mới chỉ có khoảng 250 dự án.

Phân khúc nhà ở xã hội cũng gần như không có nhiều dự án được cấp phép mới, mà chỉ là các dự án được triển khai từ thời gian trước. Trong khi đó, nhu cầu của người dân là rất lớn… điều này tạo ra áp lực cho nguồn cung.

Thị trường bất động sản vẫn chứng tỏ sức hấp dẫn rất lớn

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng giảm mạnh, nguyên do vì có nhiều dự án đã xong, có nhiều dự án không được cấp mới. Cụ thể, trong năm 2020-2021, thị trường chỉ có khoảng 199 dự án được cấp phép đầu tư. Tòa nhà văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép là 140 dự án.

Thị trường cũng xuất hiện nghịch lý là nguồn cung giảm nhưng giá lại tăng, đặc biệt là phân khúc đất nền. Theo ông Khởi, tính đến cuối năm 2021, giá bình quân căn hộ chỉ tăng 5-7%, có nơi tăng 7-10%, nhưng đối với đất nền thì có nơi tăng lên tới 50% so với năm 2020.

Dưới góc độ là cơ quan quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, ông Khởi cho rằng, thị trường vẫn còn những tồn tại nhất định. Trong đó, cơ chế chính sách là vấn đề được xếp hạng đầu tiên.

“Dù đã có nhiều nỗ lực, nhưng cơ chế chính sách vẫn còn nhiều điểm nghẽn, cần phải tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi. Ngoài ra còn có sự chồng chéo, gây ra sự mâu thuẫn ở các địa phương. Có nhiều dự án đang triển khai nhưng vướng thủ tục pháp lý, các địa phương chưa tháo gỡ. Có những dự án kéo dài 3-4 năm, dẫn đến tồn đọng dự án”, ông Khởi nói.

Điểm nghẽn nữa được chỉ ra là nguồn tài chính cho bất động sản chưa đa dạng và chưa bền vững. Hiện tại, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào ngân hàng, trái phiếu và huy động từ khách hàng…

“Như vậy thì không thể gọi là ổn định được. Hơn nữa, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiền để làm hoàn thiện dự án, trong khi dự án không đủ điều kiện để bán hàng, huy động vốn của khách hàng thì sẽ như thế nào”, ông Khởi đặt vấn đề và cho biết thêm, thông tin về thị trường đến nay vẫn chưa thực hiện tốt, chưa cung cấp kịp thời, nhiều môi giới lợi dụng để thổi giá, khiến thị trường méo mó, dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư.

Để gỡ khó cho các doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, cần phải tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật. Các địa phương tiếp tục hoàn thiện việc cung cấp thông tin cho thị trường, rà soát các điểm nghẽn về thủ tục pháp lý. Cải cách thủ tục hành chính cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường bất động sản…

Còn theo quan điểm của ông Thắng, để thị trường phát triển bền vững, yếu tố quy hoạch đô thị/dự án phải gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập trung bình.

Yếu tố tiếp theo là tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ.

Khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư uy tín, tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến hàng ngàn hecta, làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương.