“Lên đời” cho bất động sản công nghiệp

Khu công nghiệp Hiệp Phước đang được thí điểm chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp sinh thái. Ảnh: Thiện Minh

Nhiều khu công nghiệp vẫn chủ yếu là “may sẵn”

Không phải ngẫu nhiên mà các tập đoàn đa quốc gia lớn trên thế giới chọn Việt Nam làm nơi đặt nhà máy và chuyển một phần dây chuyền sản xuất, lắp ráp sản phẩm.

Trong 4 tháng đầu năm 2022, đã có 10,8 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam. Trong đó, vốn đầu tư tăng thêm là 5,29 tỷ USD, tăng 92,5% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, không chỉ bởi nguồn nhân lực giá rẻ, mà còn bởi môi trường đầu tư ngày càng được cải thiện.

Nhưng để đón được nhiều hơn “đại bàng” về Việt Nam, ông Hong Sun, Phó chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Hàn Quốc (Korcham) tại Việt Nam cho rằng, ở các khu công nghiệp truyền thống, thông thường chỉ có nhà máy đơn thuần, không có nhà ở. Trong khi xu hướng phát triển của khu công nghiệp ở nhiều nước là hỗn hợp, thậm chí kết hợp khu đô thị, nhà ở, phòng khám, nhà trường để có thể phục vụ sinh hoạt cho cán bộ, công nhân viên.

“Việt Nam nên phát triển khu công nghiệp mô hình mới, không chỉ xây dựng riêng nhà máy, mà phải kèm theo dịch vụ để công nhân sinh sống và làm việc. Nếu chỉ là nhà máy đơn thuần thì khó tồn tại bền vững, đặc biệt từ sau Covid-19, vai trò của một khu công nghiệp khép kín rất quan trọng để công nhân vừa sản xuất, vừa sinh hoạt”, ông Hong Sun nhấn mạnh.

Theo ông Vũ Anh Tú, Phó vụ trưởng Vụ Quy hoạch – Kiến trúc (Bộ Xây dựng), hiện có hai mô hình đầu tư khu công nghiệp.

Thứ nhất, là mô hình “may sẵn”, tức là các chủ đầu tư chuẩn bị sẵn theo hướng đa ngành rồi đón các doanh nghiệp vào thuê đất và tiến hành xây dựng nhà máy.

Thứ hai, là mô hình “may đo”, nghĩa là đầu tư đồng bộ khi biết rõ nhà đầu tư muốn phát triển theo hướng nào để triển khai đáp ứng.

Ông Tú cho rằng, trước đây, các chủ đầu tư thường ở phía thụ động, tức là làm sẵn các khu công nghiệp rồi chờ đợi các nhà đầu tư đến theo mô hình “may sẵn”. Khi trình độ phát triển ngày càng cao như hiện nay, mô hình “may sẵn” không còn phù hợp để đáp ứng được những yêu cầu và xu hướng mới.

“Việt Nam cần chủ động hơn nữa trong việc phát triển mô hình khu công nghiệp, cụ thể là mô hình may đo, bằng cách xác định rõ nhu cầu, xu hướng hiện tại cũng như đối tượng nhà đầu tư hướng đến”, ông Tú nói.

Hướng đến khu công nghiệp đa chức năng

Mô hình phát triển khu công nghiệp truyền thống đang bộc lộ những hạn chế, lạc hậu, trở thành “điểm trừ” trong thu hút nguồn lao động chất lượng cao.

Ông Phạm Thanh Trực, Phó trưởng ban Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM nhận định, nhiều ưu thế trong thu hút đầu tư của Thành phố đã giảm bớt so với các địa phương lân cận, do giá thuê đất và chi phí lao động cao, hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư; thu hút đầu tư còn hạn chế vì tập trung vào các ngành thâm dụng lao động, cũng như các ngành có giá trị gia tăng thấp.

“Trước bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, khi các yếu tố đầu vào truyền thống như lao động giá rẻ, tài nguyên dồi dào không còn là thế mạnh, đòi hỏi phải quy hoạch, xây dựng mô hình khu công nghiệp phù hợp với mục tiêu thu hút dự án lớn theo định hướng của TP.HCM, dự án công nghiệp hỗ trợ và đổi mới sáng tạo”, ông Trực nói.

Được biết, trong kế hoạch thực hiện Chương trình hành động quốc gia về sản xuất và tiêu dùng bền vững trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030, một trong những nhiệm vụ chính là cần phổ biến, nhân rộng các mô hình cộng sinh công nghiệp, mô hình khu, cụm công nghiệp, làng nghề sinh thái và bền vững…

Trước mắt, TP.HCM sẽ triển khai thí điểm chuyển đổi Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) sang khu công nghiệp sinh thái. Tại đây, sẽ xây dựng cảng biển tập trung lớn nhất của Thành phố và khu đô thị hiện đại với đầy đủ hạ tầng xã hội và các dịch vụ.

Trong khi đó, bà Huỳnh Bửu Trân, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam thông tin, logistics và e-commerce (hậu cần kho bãi và thương mại điện tử) đang là xu hướng phát triển mới. Để đón đầu xu hướng, một số khu công nghiệp đã tập trung phát triển sản phẩm RBH (ready built hybrid – nhà xưởng hỗn hợp xây dựng sẵn) với khả năng linh hoạt cao, có thể chuyển đổi giữa chức năng nhà kho và nhà xưởng.

Bên cạnh nhận diện được tệp khách hàng tiềm năng cũng như xu hướng thị trường gắn với nhu cầu cụ thể của khách thuê, việc lựa chọn vị trí đặt khu công nghiệp cũng là yếu tố rất quan trọng. Với các khu công nghiệp, chủ đầu tư ưu tiên chọn địa điểm ở gần hệ thống đường cao tốc, các trung tâm hậu cần và các “Queen Bees” (những tập đoàn lớn đứng đầu chuỗi cung ứng như Samsung, LG, VinFast,…) nhằm giảm chi phí vận tải và lưu kho, đồng thời có thể linh hoạt trong thi công khi nhà xưởng được thiết kế theo module.