Khung pháp lý nào cho loại hình bất động sản du lịch?

Khu vực Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa có nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam – Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” đang tổ chức tại Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa, ông Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho biết, Luật Đất đai là đạo luật rất quan trọng, tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh của đất nước nói chung, của từng địa phương nói riêng.

10 năm qua, công tác tổ chức thi hành, công tác quản lý và sử dụng đất đã đạt được những kết quả quan trọng. Quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường và có hiệu lực, hiệu quả cao hơn. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh; thể chế, chính sách cho phát triển thị trường từng bước được hoàn thiện. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được bảo đảm và phát huy. Nguồn lực đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn cho phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi với khí hậu, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội và an ninh lương thực quốc gia…

Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai có nhiều chuyển biến tích cực; nhiều vụ việc tham nhũng, vi phạm chính sách, pháp luật đất đai được xử lý nghiêm minh.

“Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn tồn tại, hạn chế như: Nguồn lực về đất đai chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Có lúc, có nơi chưa thực sự đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư khi thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chính sách tài chính đất đai, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất thu hồi, gây khiếu nại, khiếu kiện và ảnh hưởng đến ổn định xã hội, phát triển kinh tế.

Hệ thống quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể. Chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa có tầm nhìn dài hạn, chưa đảm bảo hài hòa giữa phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và bảo vệ môi trường; chưa theo hướng tiếp cận quy hoạch không gian, dựa vào hệ sinh thái.

Việc tổ chức thực hiện các quy định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn hạn chế. Cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được quan tâm đầu tư đúng mức; công tác đăng ký đất đai chưa được thực hiện nghiêm. Vi phạm pháp luật về đất đai còn xảy ra nhưng chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời. Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp… Một trong những nguyên nhân của tình trạng nêu trên là do chính sách, pháp luật còn hạn chế, bất cập, cần thiết phải được sửa đổi để phù hợp với tình hình thực tế”, ông Quyền cho hay.

Ông Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, mặc dù đã có khung pháp lý cơ bản nhưng chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch có thể chưa đầy đủ, chưa theo kịp thực tiễn.

Quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW đã chỉ ra còn nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất đai còn có ý kiến khác nhau, một số vấn đề cần làm rõ hơn, có những vẫn đề tồn tại kéo dài chưa được xử lý dứt điểm, trong đó có vấn đề đất ở kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.

Theo ông Quyền, hiện nay, với mục tiêu đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của cả nước, do đó yêu cầu đặt ra với hệ thống cơ sở hạ tầng phải phát triển đồng bộ, đồng thời phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch. 

Ở Việt Nam, thời gian qua đã phát triển mạnh với các loại bất động sản du lịch khác nhau như: Khu nghỉ dưỡng (resort); Biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Service apartment); du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay).

Theo thống kê đến nay có khoảng 150 dự án với gần 20.000 căn hộ du lịch, 5.000 biệt dự du lịch, nhiều dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động… Hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch cơ bản đã có khung pháp lý chung để điều chỉnh với khoảng 13 văn bản bao gồm luật và văn bản dưới luật. Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 147/QĐ-TTg về phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với quan điểm: “Phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành và các lĩnh vực khác, góp phần hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại” càng khẳng định xu hướng phát triển của bất động sản du lịch.

Nhằm hiện thực hóa chủ trương phát triển du lịch ở Việt Nam cần phải có sự đầu tư về hạ tầng du lịch và xây dựng, hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng trong thời gian tới. Phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển sôi động với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như: condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… ra đời không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Theo ông Quyền, để giúp các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có thể đứng vững và phát triển sau đại dịch COVID -19, thì việc bổ sung hoàn thiện chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch, cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là rất cần thiết.

“Mặc dù chúng ta đã có khung pháp lý cơ bản. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch có thể chưa đầy đủ, chưa theo kịp thực tiễn, có chỗ thiếu thống nhất, chưa đồng bộ đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là điểm nghẽn cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc bất động sản du lịch.

“Luật Đất đai là luật quan trọng và để hoàn thiện, cần nhiều ý kiến khác nhau, được kiểm nghiệm trong thực tiễn”, ông Quyền cho hay.

Ba vấn đề tập trung thảo luận (cần có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam và nhận định về xu hướng phát triển thị trường bất động sản du lịch Việt trong bối cảnh hậu Covid-19; chính sách, pháp luật hiện hành đối với thị trường bất động sản Việt Nam – những nút thắt pháp lý cần tháo gỡ và những rào cản từ thực tiễn cần khơi thông; những tác động và ảnh hưởng của môi trường quốc tế và định hướng chính sách,  pháp luật trong đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam), theo ông Quyền là rộng và khó, mà khó khăn nhất là chính sách hiện hành đối với bất động sản du lịch Việt Nam.

Ông Lê Hữu Hoàng, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa phát biểu tại Hội thảo. Ảnh: Linh Đan

Ông Lê Hữu Hoàng, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa cho rằng, thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai đã phát huy tốt vai trò ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, song cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật còn có nhiều tồn tại, hạn chế và thậm chí đã điểm nghẽn cần được xem xét, tháo dỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý còn chưa hoàn chỉnh đối với loại hình bất động sản du lịch.

“Tôi hy vọng Hội Luật gia Việt Nam sẽ phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường trong công tác xây dựng pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường để tạo dựng được một khuôn khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của dịch Covid-19”, ông Hoàng nói.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, ngành du lịch không thể phát triển được du lịch nếu không có phân khúc này bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Theo ông Lực, hệ thống pháp luật hiện nay có ít nhất 5 bộ luật có liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đi kèm là 5 vướng mắc lớn.

Một là, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa được định danh.

Hai là, loại hình này chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch.

Ba là, chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu.

Bốn là, chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh về lĩnh vực du lịch của Việt Nam so với một số nước.

Cuối cùng là chưa đồng bộ, thiếu nhất quán để phù hợp với đặc trưng riêng

Tuy vậy, đây lại là loại hình có nhiều tiềm năng, dư địa để phát triển. Vì thế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần thay đổi tư duy phát triển, coi đây là lĩnh vực kinh tế, kinh doanh.

Và để làm điều này, theo ông Lực là cần xây dựng quy hoạch tổng thể, dài hơn, có chính sách ưu đãi đầu tư phù hợp hơn, nhất là cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, ông Lực nhấn mạnh cần có biện pháp giải quyết những vướng mắc đang tồn tại trước đây đối với loại hình này, trong đó có các dự án ở khu vực Bãi Dài, Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.