Khi giá đất chỉ có tăng hay tăng rất cao thì nhà đầu tư sẽ trả giá bất chấp

Đó là ý kiến của nhiều chuyên gia tại Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất – Thực tiễn pháp lý và giải pháp” do Viện Kinh tế xanh phối hợp cùng Trường đại học Kinh tế Luật TP.HCM và báo Pháp luật TP.HCM tổ chức ngày 20/4.

Lợi dụng đấu giá đất để gây lũng đoạn thị trường

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mại cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Phố Đông (Thượng Hải, Trung Quốc).

“Sau khi trở thành thành phố trong thành phố, khu vực này đã hút các nhà đầu tư trên cả nước với xung lực rất cao”, ông Đính nói và cho rằng, giá trị bất động sản từ đó cũng tăng lên rất nhanh.

Cụ thể, giá căn hộ tại TP.Thủ Đức những giai đoạn năm 2018 – 2019 chỉ khoảng 20 triệu/m2, ngay sau khi có thông tin quy hoạch đã tăng gấp hơn hai lần. Các nhà đầu tư đã thiết lập mặt bằng giá mới, từ 50 – 60 triệu đồng/m2. Các giá trị đất đai khác cũng tăng nhanh.

Tuy nhiên, đi cùng với hấp lực đầu tư, ông Đính nhìn nhận hoạt động thâu tóm, giao dịch đất đai diễn ra rất sôi động. Về nguyên tắc, giá trị của bất động sản chỉ tăng khi có các hoạt động đầu tư sôi động, nhưng thực tế hoạt động đầu tư ở khu vực này chưa được cải thiện. Hiện còn nhiều dự án không xử lý được các tồn động do còn những quy định pháp luật chồng chéo.

Có tình trạng các doanh nghiệp lợi dụng các phiên đấu giá để tạo ra những lợi ích khác, gây lũng đoạn thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất là lựa chọn duy nhất giúp đẩy nhanh các hoạt động đầu tư. Thế nhưng, ông Đính cho rằng, hiện có tình trạng các doanh nghiệp lợi dụng các phiên đấu giá để tạo ra những lợi ích khác, gây lũng đoạn thị trường.

“Những hành vi này cần phải ngăn chặn bằng các quy định pháp luật. Nếu không lựa chọn đúng và trúng các nhà đầu tư, Thành phố sẽ lại loay hoay trong vòng xoáy đấu giá rồi doanh nghiệp để đó, găm đất, chỉ tìm cách tăng giá, chứ không có hoạt động đầu tư xây dựng”, ông Đính nhấn mạnh.

Phân tích thêm về vấn đề này, bà Đoàn Phương Diệp, Giảng viên Trường đại học Kinh tế – Luật TP.HCM cho rằng, các cuộc đấu giá khá nổi tiếng gần đây cho thấy một vấn đề chung, đó là nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá khiến xã hội sững sờ.

Nguyên nhân của hiện tượng giá bán quá cao này phản ánh thực trạng nhà đầu tư tin tưởng, dù với mức giá cao như thế nào thì nhà đầu tư vẫn có lời, dự án vẫn sẽ thành công vì sẽ có những người mua lại với mức giá cao hơn nhiều. 

“Sở dĩ có nhận định hay tâm lý này của nhà đầu tư vì thực tiễn giá đất thời gian qua chỉ có tăng hay tăng rất cao, chưa hề giảm. Bất kỳ một nhà đầu tư bình thường nào cũng ý thức rất rõ về điều này dẫn đến tình trạng bất chấp giá trong đấu giá”, bà Diệp nói.

Cần có quy định riêng về đấu giá quyền sử dụng đất

Đó là ý kiến của ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC). Theo ông Lộc, để đáp ứng nhu cầu phát triển, cần tiếp tục đấu giá quyền sử dụng đất trong cả nước. Đây cũng là vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, góp ý kiến đa chiều để hướng tới việc hoàn thiện pháp lý cho phương thức này trong thời gian tiếp theo.

“Đấu giá nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng mục tiêu cuối cùng không phải là thu càng nhiều tiền càng tốt mà vấn đề là phát triển như thế nào để có cơ chế chính sách được lợi cả hai bên, cả Nhà nước và nhà đầu tư”, ông Lộc nói.

Theo ông Lộc, thất bại của doanh nghiệp cũng là thất bại của Nhà nước trong trường hợp tại Thủ Thiêm. “Nhà đầu tư có phần thiếu thận trọng. Ngoài ra có sơ hở trong quy định của pháp luật, đặc biệt là cơ chế kiểm tra về năng lực tài chính, quỹ thời gian ngắn – không đủ thời gian cho nhà đầu tư chuẩn bị. Nhà đầu tư bỏ cọc cho thấy cơ chế chính sách chưa thành công”, ông Lộc thẳng thắn nói.

“Quy định của chúng ta chưa chặt chẽ, chuyện thu hồi hay cho phép nộp tiền tài sản trúng đấu giá thành nhiều lần luật đấu giá chưa quy định. Khi chưa có quy định thì doanh nghiệp có quyền đề nghị”, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Ông Lộc cũng nhấn mạnh một trong các giải pháp là phải hoàn thiện chung về thị trường bất động sản. Thị trường đất đai hiện không bình thường và chưa bình thường, cần được hạ nhiệt, đưa giá bất động sản về đúng giá trị của nó. Bởi giá bất động sản cao sẽ giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế khi thu nhập người dân chưa tương xứng.

“Về Luật đấu giá, đất đai là tài sản công đặc biệt, cá biệt nên cần có quy định riêng về đấu giá đất. Cần tăng cường cơ chế kiểm tra năng lực đối tác và giúp nhà đầu tư thành công trong các cuộc đấu giá”, ông Lộc kiến nghị.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đang được thực hiện trên cơ sở quy định chung về đấu giá tài sản là chưa  phù hợp.

Với vai trò là một loại tài nguyên đặc biệt, quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất công cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá để có thể đáp ứng được với nhu cầu của thực tiễn. Đặc biệt, trong cơ chế đấu giá riêng biệt này, vấn đề giám sát thực hiện đấu giá cần được đặc biệt chú trọng để đảm bảo tính minh bạch, khách quan, tránh tiêu cực của việc thông đồng giá hay “làm giá”…

Đồng thời, năng lực của các nhà đầu tư không chỉ xem xét trên khía cạnh năng lực tài chính mà còn cần đánh giá theo khả năng đầu tư đến cùng của dự án.

Các chuyên gia cho rằng, bài học rút ra từ các phiên đấu giá là giá đất bao nhiêu không quan trọng mà mảnh đất đó phải được sử dụng như thế nào

Trong khi đó, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy Ban kinh tế của Quốc Hội, nhận định phải rất thận trọng, khách quan khi đánh giá cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm. Giá đất trúng đấu giá rất cao so với suy nghĩ nhiều người, nhưng thực tế là cao hay thấp so với giá thị trường?

Bài học rút ra từ đây là giá đất không phải là quan trọng mà mảnh đất đó phải được sử dụng như thế nào. Đất đai cần được sử dụng để đóng góp cho kinh tế, xã hội như thế nào mới là điều quan trọng.

“Trong nhiệm vụ hoàn thiện pháp lý phải đặt rõ quan điểm, tìm ra công cụ đấu giá quyền sử đụng đất hợp lý để tăng giá trị sử dụng đất chứ không chỉ tập trung vào giá đất”, ông Hiếu nói và đồng thời lưu ý thêm, Nhà nước cần hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý.

Trong đó hết sức căn nhắc tính khả thi của các biện pháp. Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của doanh nghiệp thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào? “Càng đặt rào cản thì sẽ giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt. Nên phải cân bằng tất cả mọi việc”, ông Hiếu nói.

Một vấn đề cần lưu tâm là trước khi bổ sung các quy định thì phải rà soát quy định hiện hành để tránh chồng chéo các chế tài. Ngoài ra, cần xem có cơ chế nào khác ngoài cơ chế đấu giá không, ví dụ như cơ chế đấu thầu. Hành vi thứ cấp rất quan trọng sau đấu giá như quản lý dòng tiền, thông tin minh bạch… Đồng thời phải có cơ chế chính sách thuế hợp lý.