Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm vừa qua đã gây xôn xao thị trường, khiến không ít doanh nghiệp có dự án tại khu vực này mới tạm nộp tiền sử dụng đất lo âu.

Dự án New City thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm chưa biết sẽ bị áp mức giá nào.

Sợ bị áp giá mới

Mấy ngày nay, lãnh đạo Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Thuận Việt (Công ty Thuận Việt), chủ đầu tư Dự án chung cư New City thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm “nhấp nhổm” vì lo lắng. Từ nhiều năm nay, chủ đầu tư này luôn mong mỏi được đóng tiền sử dụng đất cho Dự án New City, nhưng vẫn không được vì chưa thể xác định chính xác giá đất là bao nhiêu. Nay đấu giá khu vực này lên tới mức kỷ lục 2,45 tỷ đồng/m2, không biết Thành phố sẽ tính giá đất thế nào để áp cho dự án của Công ty.

Chia sẻ về câu chuyện này, ông Võ Văn Bé, Tổng giám đốc Công ty Thuận Việt cho biết, năm 2012, Công ty ký hợp đồng với Thành phố để xây dựng 3.550 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, chia làm 2 khu, 2.220 căn và 1.330 căn.

Tháng 6/2016, khi Thuận Việt bàn giao quỹ nhà 2.220 căn thì cũng là lúc Thành phố gặp khó khăn về tài chính, quỹ nhà tái định cư cũng đang dư thừa. Đến khi Công ty tiếp tục bàn giao nhà đợt cuối cùng là 1.330 căn hộ thì Thành phố gần như không có khả năng để thanh toán. Do vậy, các sở, ban, ngành và UBND Thành phố đã họp và thống nhất phương án giao cho Công ty Thuận Việt quỹ nhà 1.330 căn đã xây, Thành phố thu tiền sử dụng đất, nhà đầu tư chuyển thành dự án nhà ở thương mại rồi bán để thu hồi vốn.

Sau đó, Công ty Thuận Việt đã thay đổi lại việc phân chia từng phòng, giảm một số công năng và gia tăng thêm tiện ích… đổi tên dự án là New City và đã chuyển nhượng cho khách hàng dưới hình thức nhà ở thương mại. Đến nay, hơn 1.000 sản phẩm tại Dự án đã có chủ, mức giá giao dịch trên thị trường dao động khoảng 70 – 80 triệu đồng/m2.

Việc chuyển dự án tái định cư ở Thủ Thiêm sang dự án thương mại thực sự đã giải tỏa được cho Thành phố một gánh nặng lớn, bởi nếu như không chuyển đổi sang thương mại thì đến nay, khối nhà 1.330 căn vẫn bị bỏ trống. Thế nhưng, cũng chỉ vì màn “cứu thua” cho Thành phố mà hiện nay Công ty Thuận Việt đang phải chịu nhiều tai tiếng.

Theo ông Võ Văn Bé, sau khi thanh lý hợp đồng và chuyển đổi sang nhà ở thương mại, chủ đầu tư gặp không ít khó khăn trong việc nộp tiền sử dụng đất. Nguyên do bởi tại thời điểm tính toán giá đất để Công ty hoàn tất thủ tục pháp lý, thì giá đất được xác định là 19,6 triệu đồng/m2, nhưng khi trình để duyệt thì Hội đồng Thẩm định giá lại không dám quyết, vì bên Thành ủy cho rằng mức giá đất phải là 26 triệu đồng/m2.

Đến thời điểm hiện tại, mức giá đất ở khu vực này là bao nhiêu cũng chưa được xác định. Công ty tạm đóng tiền sử dụng đất với mức giá cao nhất mà Thành ủy đưa ra là 26 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những quyền lợi liên quan như việc ra sổ hồng cho khách hàng ở đây vẫn chưa được giải quyết. Kết quả là chủ đầu tư mang tiếng oan với khách hàng.

Được biết, UBND TP.HCM đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục xác định giá đất, Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố xem xét, sau đó trình UBND Thành phố phê duyệt theo quy định. Tuy nhiên, với việc mức đấu giá cao kỷ lục mới đây sẽ khiến các cơ quan thẩm định giá khó xử, không biết áp mức giá nào cho khu đất dự án của Công ty.

Thách thức kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cho rằng, mức giá trúng đấu giá này có thể là tham chiếu quan trọng, không chỉ để chủ đầu tư các dự án bất động sản ở TP.HCM định vị lại giá bán, có thể dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn, mà còn để các cơ quan nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơn sốt đất ở Thủ Thiêm nhìn từ hậu đấu giá đất vừa qua có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản. Cột giá tăng gấp 4-8 lần sẽ khiến chủ các Dự án hiện hữu tiến hành đợt rà soát giá và nâng khung giá bán trong thời gian tới.

“Căn cứ vào mức đấu giá cho các lô đất ngày 10/12, nếu lấy mức giá thấp nhất làm cơ sở thì mỗi mét vuông đất ở Thủ Thiêm cũng đã tới 600 triệu đồng. Trong trường hợp này, chủ đầu tư những dự án bất động sản mới tạm ứng tiền sử dụng đất mà đã bán hàng và những dự án chưa tính tiền sử dụng đất trong khu Thủ Thiêm như Dự án New City sẽ đứng ngồi không yên vì rất có thể số tiền sử dụng đất họ phải nộp vượt xa tính toán con số tạm ứng ban đầu”, ông Phi phân tích.

Theo nhận định của giới chuyên môn, cơn sốt đất ở Thủ Thiêm nhìn từ hậu đấu giá đất vừa qua có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản. Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn cầu (GIBC) quan ngại, khi đấu giá thành công, cột giá tăng gấp 4-8 lần sẽ khiến chủ các dự án hiện hữu tiến hành đợt rà soát giá và nâng khung giá bán trong thời gian tới. Sau đó, tâm lý tăng giá tài sản có thể lan ra khắp TP. Thủ Đức. Đồng thời có thể tác động đến giá bất động sản toàn TP.HCM do hiệu ứng “té nước theo mưa”.

Còn theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những tác động tiêu cực của việc giá đất tăng cao sẽ khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản.

Ông Châu phân tích, các doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đợt vừa qua có quyền thực hiện dự án trong vòng 24 tháng, trường hợp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy, mức trần đấu giá đất vừa qua tại Thủ Thiêm được hiểu không phải là giá hiện tại, mà là giá kỳ vọng tương lai, dẫn đến có thể ảnh hưởng lâu dài đến việc lệch pha cung – cầu nhà ở trong nhiều năm tới.