Thị trường thứ cấp gặp khó

Năm 2020, ông Hoàng Văn Minh (60 tuổi, ngụ tại Bà Rịa – Vũng Tàu) đăng ký mua một căn hộ tại khu vực quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) với giá 1,8 tỷ đồng, mục đích là chờ tăng giá sẽ bán lại để chốt lời. Thế nhưng mới đây, ông phải gửi các sàn môi giới bán lại với giá 1,7 tỷ đồng.

Được biết, ông là một trong những khách hàng đầu tiên mua căn hộ khi dự án còn đang xây phần móng, được suất nội bộ giá tốt, nên tuy giá niêm yết 1,8 tỷ đồng nhưng được chiết khấu hơn trăm triệu đồng. Vì vậy, mức bán giá 1,7 tỷ đồng vẫn là hòa vốn. Tuy nhiên, nhà đầu tư này vẫn than thở rằng, mức lỗ ở đây là tiền trả lãi ngân hàng và chi phí nhờ môi giới bán lại.

Trường hợp như ông Minh không phải là hiếm trong vài tháng nay. Bởi khi dòng tiền gặp khó, việc người mua lưỡng lự và thận trọng trước khi quyết định cũng là dễ hiểu. Hơn nữa, những người có nhu cầu đầu tư bất động sản trong thời điểm hiện nay chủ yếu là hướng đến nhu cầu ở thật hoặc đầu tư dài hạn.

Nhà đầu tư cần chậm lại

Trong phiên thảo luận chủ đề “Giá giảm?” tại buổi báo cáo thị trường do DKRA Vietnam tổ chức mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển xác nhận, trong vài tháng nay, nhà đất trên thị trường thứ cấp giao dịch trầm lắng và xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua. Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

“Giá nhà đất năm 2021 cao, nhưng hiện nay chốt lời như giá kỳ vọng là rất khó, nên nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận xuống để xả hàng. Có thể giá rao không giảm nhiều, nhưng trong quá trình thương lượng, nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền về, giá chốt bán có thể giảm”, ông Hiển nói.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, việc ngân hàng kiểm soát tín dụng đã tác động rất mạnh và gần như ngay lập tức đến tâm lý thị trường thứ cấp. Tiếp cận vốn vay khó khăn trong 2-3 tháng qua đã khiến nhiều nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng. Đây là phản ứng bình thường của thị trường.

Theo ông Quang, mức giảm giá tài sản trên thị trường thứ cấp hiện chỉ mới là giảm một phần lợi nhuận, chưa xuất hiện trường hợp bán tháo. Tuy nhiên, nếu việc siết tín dụng tiếp tục kéo dài, nhiều khả năng làn sóng giảm giá cắt lỗ sẽ diễn ra, khi đó có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng làm suy thoái thị trường địa ốc và tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Từ những yếu tố trên, ông Quang cho rằng, việc đầu tư những sản phẩm có giá trị thực là lựa chọn tối ưu lúc này. Các nhà đầu tư cần chậm lại, xem xét kỹ, nên mua các sản phẩm có đầy đủ pháp lý, sản phẩm có giá trị thực để ở hoặc cho thuê kinh doanh, quan trọng nữa là phải có mức giá hợp lý.

Nếu nhà đầu tư có nguồn vốn lớn tự có, dài hạn, thì có thể tìm mua bất động sản khu công nghiệp hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Không nên mua sản phẩm giá quá cao so với thu nhập để tìm kiếm lợi nhuận, bởi vì nguồn vốn từ tín dụng bây giờ cũng hạn chế và khó khăn hơn, lãi suất cao hơn, nên khi mua vào rồi, nếu không có nhu cầu để ở hay không cho thuê, không thanh khoản được thì sẽ rủi ro.