Để quản lý, bình ổn giá đất, giúp thị trường phát triển, không để diễn ra tình trạng làm giá, đánh võng… thực sự là bài toán phức tạp.

Liên quan đến quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Báo cáo thẩm tra tình hình kinh tế, xã hội tại Kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XV khái quát ngắn gọn: “Bất động sản có nhiều rủi ro, không bền vững, thiếu ổn định”. Nhưng không vì thế, vấn đề này ít được đại biểu Quốc hội chú ý, mà hơn thế, đây là nội dung được đặc biệt quan tâm, luôn làm nóng nghị trường tại các buổi thảo luận, chất vấn.

Thực tế cho thấy, tình trạng thổi giá, dìm giá, làm khuynh đảo thị trường bất động sản diễn ra từ rất lâu ở hầu hết địa phương và trước đây chỉ là chuyện “ồn ào” của giới kinh doanh bất động sản, của “cò đất”. Mọi chuyện chỉ bị phanh phui khi Tân Hoàng Minh và hàng loạt doanh nghiệp khác bỏ tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP.HCM) với mức giá mà các doanh nghiệp này đưa ra ngang với giá đất ở những đô thị như New York (Mỹ), Tokyo (Nhật Bản), Thâm Quyến (Trung Quốc) hay London (Anh). Bên cạnh đó còn là chuyện Công ty Vimedimex dìm giá đất ở Đông Anh (Hà Nội) từ 500 tỷ đồng xuống 300 tỷ đồng, “xém chút nữa”, ngân sách nhà nước bị mất 200 tỷ đồng. Đây là “giọt nước làm tràn ly”, khiến nhiều đại biểu bức xúc, làm nóng nghị trường Quốc hội.

Việc doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bắt tay thành lập “liên minh ma quỷ” với quân xanh, quân đỏ; móc ngoặc với tổ chức thẩm định giá; móc ngoặc với công chức, viên chức biến chất trong đấu giá để dìm giá đất như Vimedimex chỉ khiến Nhà nước thất thu ngân sách. Ngược lại, việc đưa ra mức giá rất cao, như Tân Hoàng Minh… còn gây hệ lụy lớn hơn nhiều, bởi hiện tượng này sẽ tạo mặt bằng giá mới, khiến hàng loạt doanh nghiệp, cá nhân khó có cơ hội tiếp cận…   

Ở góc độ khác, hiện tượng sốt giá giả tạo, thu hút hàng trăm ngàn tỷ đồng đổ vào bất động sản sau đó bị đóng băng còn khiến một nguồn vốn rất lớn nằm bất động.

Việc trúng đấu giá với mức giá… trên trời sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm đẹp bảng cân đối tài chính. Hệ quả là nhà đầu tư trái phiếu, ngân hàng cho vay lãnh đủ vì được thế chấp, bảo đảm bằng tài sản ảo. 

Sau sự kiện động trời của Tân Hoàng Minh và Vimedimex, đã có hàng loạt hội nghị nhằm tìm kiếm giải pháp chấn chỉnh thị trường. Đã có không ít đề xuất tăng thuế thật cao đối với giao dịch bất động sản, đánh thuế thật nặng đối với mặt bằng “quây tôn”, chung cư không sáng đèn… Thậm chí, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã kiến nghị Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đất đai, theo đó mạnh dạn bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất với những điều kiện vô cùng ngặt nghèo như tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư…

Đất đai bị doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân “đánh võng” với giá trên trời, nhưng nếu những đề xuất đưa ra nhằm quản lý giá đất không sát với thực tế, thiếu tính khả thi thì vô hình trung càng gây khó cho thị trường bất động sản. Đơn cử, không tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp nào tham gia đấu giá đất mà thời gian thuê chỉ 2-3 năm. Riêng việc đánh thuế quá cao có thể khiến thị trường bất động sản bị tê liệt, bởi không phải lúc nào kinh doanh cũng có lãi.

Ngoài đề xuất nâng tiền đặt cọc tối thiểu lên 20% thay vì 5% như hiện nay, một số đề xuất khác có thể khiến thị trường trở nên bất động. Chẳng hạn đề xuất những nhà đầu tư không tham gia đấu giá, nhưng “bỏ của chạy lấy người” không chỉ bị mất tiền đặt cọc, mà còn phải bồi thường, bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 5 năm sẽ loại hàng loạt doanh nghiệp chân chính ra khỏi cuộc chơi.

Đề xuất này không giúp thị trường lành mạnh hơn vì một khi doanh nghiệp đã cố tình gian dối thì chỉ mất 5 ngày là có thể thành lập doanh nghiệp mới để tiếp tục tham gia đấu gia. Riêng đòi hỏi doanh nghiệp tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm, có tài sản bảo đảm sẽ đẩy doanh nghiệp mới thành lập, tài sản bảo đảm còn “mỏng” ra khỏi cuộc chơi. Khi đó, trên thị trường chỉ còn lại những “ông lớn” và  tất yếu, tính cạnh tranh sẽ giảm, thị trường bất động sản sẽ rẽ sang hướng khác.  

Làm gì để quản lý, bình ổn giá đất, giúp thị trường phát triển, không để diễn ra tình trạng làm giá, đánh võng… thực sự là bài toán phức tạp.

Để giải bài toán này, các cơ quan quản lý cần nghiên cứu kỹ các giải pháp trước khi áp dụng, trong đó giải pháp về thuế, nâng điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, ràng buộc trách nhiệm của cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá… là chưa đủ. Đó là chưa kể, nếu áp dụng một cách quá cứng nhắc giải pháp thì rất dễ khiến thị trường bất động sản… bất động, thậm chí tê liệt.