Có được bán nhà khi đang cho thuê hay không?

Ông Hạnh có một ngôi nhà cho thuê với thời hạn hợp đồng là 1 năm. Tuy nhiên, do cần tiền gấp nên mới cho thuê được 6 tháng, ông Hạnh muốn bán gấp ngôi nhà và đã tìm được người mua. Khi ông Hạnh thông báo việc bán nhà cho khách thuê, người này không đồng ý và cho biết sẽ kiện ra tòa. Vậy việc bán nhà khi thời hạn cho thuê vẫn còn của ông Hạnh là đúng hay trái pháp luật?

Chủ sở hữu ngôi nhà có quyền tự quyết bán ngôi nhà đang cho thuê nhưng phải đảm
bảo cân bằng lợi ích giữa hai bên. Ảnh minh họa: Internet

Theo Điều 165 Bộ luật dân sự 2005 “Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”. Điều đó có nghĩa, việc bán nhà là do chủ sở hữu ngôi nhà (trong trường hợp này là ông Hạnh) tự quyết định, không phụ thuộc vào ý kiến của người khác.

Tuy nhiên, trong trường hợp ngôi nhà đang được sử dụng để kinh doanh phòng trọ, để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa 2 bên thuê và cho thuê, Khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau: “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.

Khoản 2 Điều 133 Luật này cũng nêu rõ: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Căn cứ vào những quy định trên, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê và bên thuê có quyền được tiếp tục thuê nhà theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Như vậy, khi bán nhà đang cho thuê, ông Hạnh không cần sự đồng ý của người thuê nhưng phải đảm bảo quyền tiếp tục thuê nhà trong thời hạn hợp đồng. Nếu ông Hạnh vi phạm và gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì bên thuê có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu được bồi thường.