Hài hòa lợi ích để khơi thông nguồn lực đất đai

Song để khơi thông nguồn lực này, việc đảm bảo hài hoà lợi ích của cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp là vô cùng quan trọng.

Một trong những điểm mới quan trọng của Nghị quyết 18-NQ/TW là Trung ương quyết định bỏ khung giá đất

Khắc phục tình trạng hai giá đất

“Có nhiều vấn đề rất mới, rất quan trọng” là thông tin được Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng nhấn mạnh khi nói về Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Một trong những điểm mới quan trọng đó là Trung ương quyết định bỏ khung giá đất. “Chủ trương này sẽ khắc phục tình trạng hai giá đất trong thời gian vừa qua”, ông Thưởng nói.

Trước đó, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng nhấn mạnh điểm mới đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW là bỏ khung giá đất và cho biết, quyết định này đã được “thảo luận đi thảo luận lại từ dưới lên trên, từ trên xuống dưới”.

Bình luận về nội dung rất mới này, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thực tế khung giá đất không có tác dụng gì trong việc định giá đất. Theo giá thị trường, ở Hà Nội hay TP.HCM, nơi đắt nhất có giá khoảng 1 tỷ đồng/m2, nhưng trên khung giá đất, mức cao nhất chỉ ở khoảng 250 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệnh quá lớn này, theo ông Võ, khiến người dân cảm thấy thiệt thòi, còn cán bộ nhiều khi chỉ một quyết định cũng có thể làm lợi cho ai đó, trong đó có cả bản thân mình. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ án về đất đai thời gian qua.

“Để chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường là điều tối kỵ trong quản lý giá đất, nên Trung ương đã thống nhất bỏ khung giá đất, tập trung cho quản lý trực tiếp giá đất ở địa phương”, ông Võ nói về điểm mới của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Đáng chú ý, Nghị quyết 18-NQ/TW cũng đề cập vấn đề từng được đề cập nhiều lần ở nghị trường, đó là quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Nhưng, theo phân tích của ông Đặng Hùng Võ, người dân không cần lo lắng bởi quy định này, vì quy định như trên không có nghĩa là tăng thuế đồng loạt. Chỉ những đối tượng đầu cơ đất mới thuộc diện phải nộp thuế tăng, còn đa số người dân không thuộc diện phải tăng thuế.

Với yêu cầu thực tiễn hiện nay, ông Võ cho rằng, có nhiều quy định của Luật Đất đai cần được chỉnh sửa. Và Nghị quyết 18-NQ/TW không chỉ đặt vấn đề chỉnh sửa đạo luật này, mà đặt vấn đề cao hơn rất nhiều là làm gì để nguồn lực đất đai có thể đóng góp vào việc đưa Việt Nam trở thành một nước có thu nhập cao.

Hài hòa lợi ích

Từng tham gia sửa đổi Luật Đất đai (được Quốc hội thông qua năm 2013), đại biểu Vũ Tiến Lộc (Hà Nội), Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho biết, ông đang nghiên cứu để có thể tham gia hiệu quả nhất vào việc thể chế hóa những chính sách mới về đất đai, với việc Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ chính thức được trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/2022.

Nhiều năm đảm nhận trọng trách Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), ông Lộc cho rằng, tiếp cận đất đai là một trong những vấn đề gian nan nhất của doanh nghiệp, bởi thủ tục cực kỳ phức tạp, có những dự án 2-3 năm, thậm chí đến 10 năm vẫn chưa xong thủ tục về đất đai.

Trong quá trình này, khâu giải phóng mặt bằng là vô cùng gian nan. Cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, về mặt lý thuyết cũng hợp lẽ, nhưng thực tế thì không đơn giản.

“Có những dự án đã được 99% người dân đồng ý nhận đền bù, chỉ còn vài hộ không chịu theo giá chung, mà đòi giá “trên trời”, khiến doanh nghiệp vô cùng gian nan. Nếu thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng quá dài, thì riêng lãi suất ngân hàng cũng khiến doanh nghiệp ‘chết’ rồi”, ông Lộc bình luận.

Ông Lộc phân tích, chi phí đất đai đang là chi phí rất lớn của doanh nghiệp Việt Nam và giá mặt bằng sản xuất, kinh doanh bị đẩy lên rất cao so với mặt bằng của nền kinh tế sẽ làm giảm năng lực cạnh tranh.

Thế nhưng, nhìn ở khía cạnh khác, ông Lộc cho rằng, chênh lệch địa tô chảy hết vào túi doanh nghiệp tư nhân (nhiều trường hợp đền bù cho dân theo giá đất nông nghiệp chỉ mấy trăm ngàn đồng/m2, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng lập tức lên mấy chục triệu đồng/m2) dễ khiến người nhận đền bù thấy lợi ích không thoả đáng. Chưa kể, cơ chế này đã đẩy mặt bằng giá đất lên quá cao, gây khó khăn cho cả nền kinh tế và đó là tai họa.

Từ phân tích trên, ông Lộc cho rằng, chênh lệch địa tô phải được phân bố một cách phù hợp, theo hướng Nhà nước đền bù cho dân với giá hợp lý để hình thành quỹ đất cho doanh nghiệp thuê cũng với mức giá hợp lý. “Hiện nay, phần lớn chênh lệch địa tô vẫn rơi vào túi doanh nghiệp, một bộ phận người dân bị thu hồi đất thì cuộc sống khó khăn, dẫn đến khiếu kiện nhiều”, ông Lộc nhấn mạnh.

Việc thay đổi cơ chế, ông Lộc khẳng định, vẫn đảm bảo quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội.

Nhận định các dự án nhà ở (thương mại) không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất gặp nhiều vướng mắc, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch góp ý, lần sửa đổi này cần có quy định cho phép việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo sự chủ động trong việc chuẩn bị mặt bằng đối với các dự án đầu tư nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển.

Theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ phải được trình Chính phủ trước ngày 10/8/2022 để kịp trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trong phiên họp tháng 9/2022.