Mặc dù nhiều ngân hàng thương mại khẳng định vẫn cho vay bất động sản bình thường, song doanh nghiệp lại cho biết “không hề bình thường” chút nào khi hồ sơ bị “ngâm” nhiều tháng chưa được giải ngân.

Doanh nghiệp khát vốn trầm trọng

Ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group cho biết, doanh nghiệp này đang làm hồ sơ vay 2.000 tỷ đồng, nhưng chờ 3 tháng nay vẫn chưa được, các ngân hàng thông báo “hết room” và cho biết từ tháng 6 sẽ giải ngân lại với mức độ hạn chế. Một số ngân hàng ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.

“Các ngân hàng bảo vẫn cho vay bình thường, nhưng ở góc độ doanh nghiệp tôi xin nói thẳng là chẳng bình thường chút nào. Thông tin vay vốn từ ngân hàng làm chúng tôi rất bất an. Trong khi đó, từ nay đến cuối năm doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng”, ông Nhật thông tin tại Tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản” diễn ra ngày 7/6/2022.

Ông Nhật đề nghị, cần có hành lang pháp lý rõ ràng thông thoáng để doanh nghiệp dễ tiếp cận chính sách và triển khai dự án. Hiện nay, tất cả 4 kênh huy động vốn đều bị vướng không riêng gì khâu tín dụng từ các ngân hàng.

Thừa nhận thực tế mà doanh nghiệp nêu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản hiện thiếu trầm trọng thanh khoản. Có nhiều nguyên nhân khiến những dự án không thể đưa ra thị trường, thiếu sản phẩm trong khi nhu cầu xã hội, nhu cầu của nhà đầu tư rất lớn. Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hiện nay là nguồn vốn.

“Tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình ô xy, dưỡng khí của thị trường BĐS. Không tiếp cận được nguồn vốn này, doanh nghiệp gần như ngộp thở, dẫn đến tắc thở. Người dân cũng vô cùng khó khăn”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Dẫn số liệu mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra (tín dụng bất động sản đang ở mức 2,2 triệu tỷ đồng, nợ xấu 1,6%, chiếm gần 20% tổng dư nợ nền kinh tế), Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định không có văn bản nào về siết tín dụng bất động sản, ông Châu đề nghị,  Ngân hàng Nhà nước cần có chính sách cụ thể hóa chủ trương “không siết” này để doanh nghiệp tiếp tục tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng.   

Chính sách gấp rút, doanh nghiệp bất động sản trở tay không kịp

TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Tài chính Trường đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, hai năm vừa qua, đại dịch Covid-19 khiến dòng tiền cá nhân nhỏ lẻ đổ vào chứng khoán bùng nổ, bất động sản cũng như vậy. Từ quán ăn, quán cà phê, công sở, đâu đâu cũng bàn về chủ đề bất động sản, hầu như ai cũng tham gia mua một lô đất, một căn nhà… khiến giá bất động sản tăng mạnh.

“Ngân hàng Nhà nước đã nhận thấy bất cập này và chính sách kiểm soát tín dụng vào thị trường này là có lý do đúng đắn. Tuy nhiên, tôi cho rằng, bên cạnh đưa ra thông điệp kiểm soát tín dụng bất động sản,  Ngân hàng Nhà nước cũng phải làm rõ việc không siết hoàn toàn tín dụng bất động sản. Thời gian qua, ngay sau khi có công văn của  Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng thương mại lập tức lùi vào thế thủ, thạm chí  dừng cho vay khiến doanh nghiệp bất động sản vô cùng khó khăn”, TS. Huân cho biết.

f
TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Tài chính Trường đại học Kinh tế TP.HCM

Không chỉ tín dụng bất động sản gặp khó mà việc siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa qua cũng đẩy doanh nghiệp bất động sản rơi vào thế kẹt.

“Các doanh nghiệp bất động sản không thể phát hành trái phiếu, đặc biệt trong tháng 4, tháng 5 vừa qua, khó khăn chồng chất, không đủ chi phí trang trải cho hoạt động hằng ngày, các dòng tiền bị tắc”, TS. Huân cho biết.

Theo chuyên gia này, để giải bài toán vốn, doanh nghiệp bất động sản cần có những giải pháp căn cơ hơn, đa dạng hóa các kênh huy động, bên cạnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì kênh trái phiếu, huy động vốn nước ngoài, ứng dụng công nghệ blockchain…

Tuy nhiên, bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cũng phải rút kinh nghiệm trong khâu ban hành chính sách. Cụ thể, chính sách cần có tính dự báo trước thay vì phanh gấp khiến doanh nghiệp trở tay không kịp. Ví dụ, Fed muốn tăng lãi suất thông báo trước 1 – 2 quý.

“Việt Nam đưa ra chính sách có vẻ hơi gấp nên doanh nghiệp trở tay không kịp. Chẳng hạn, phát hành trái phiếu và bị ngưng, tiến thoái lưỡng nan là trái phiếu cũ đến hạn nhưng không vay được nguồn vốn mới nên gây ra áp lực lớn. Chính sách cần có lộ trình và dự báo được thì doanh nghiệp hạn chế rủi ro chính sách, đưa ra hoạt động sản xuất kinh doanh trong thời gian tới”, ông Huân nhận định.

Phân tích nguyên nhân khủng hoảng kinh tế tại nhiều nước trên thế giới (ví dụ Mỹ) đều bắt nguồn từ khủng hoảng nợ dưới chuẩn, TS. Nguyễn Hữu Huân khuyến nghị, không nên siết tín dụng bất động sản chung chung mà chỉ cần siết hoạt động cho vay dưới chuẩn, yêu cầu các ngân hàng cho vay theo chuẩn. Cho vay theo chuẩn là cho vay theo dòng tiền, từ thu nhập của người vay để cho vay. Với giải pháp này, dù thị trường bất động sản có mất tính thanh khoản thì người vay vẫn đủ khả năng trả nợ từ việc đi làm mang lại.