Dịch bệnh đã làm thay đổi thói quen của khách thuê. Do vậy, các doanh nghiệp trong lĩnh vực văn phòng cho thuê cũng bắt đầu cơ cấu lại sản phẩm để thích ứng với nhu cầu thị trường.

Mô hình văn phòng mở, văn phòng kết hợp đang nhận được sự ưa chuộng từ khách hàng. Ảnh: T.T

Cơ cấu lại sản phẩm

Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp thu hẹp diện tích thuê để tiết kiệm chi phí hoặc dịch chuyển sang các khu vực khác. Giãn cách xã hội đã ảnh hưởng tới tất cả mọi người, dẫn đến thị trường văn phòng cho thuê chậm lại cho đến hết năm 2021. Nhóm các khách thuê lớn đang tận dụng cơ hội này để tái cấu trúc lại văn phòng làm việc và đàm phán để đạt được giá ưu đãi hơn.

Tại TP.HCM, công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước, nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm. Nhiều chủ đầu tư đã giảm nhẹ giá thuê và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm…

Tổng diện tích thuê văn phòng trong quý III đạt 33.400 m2, chủ yếu từ các dự án hạng B mới. Giao dịch có quy mô dưới 300 m2 chiếm đa số với 90%, đã thể hiện rõ nhu cầu thuê chủ yếu trên thị trường từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Phần lớn giao dịch mới từ các công ty trong lĩnh vực phân phối (48%); tiếp đó là tư vấn (12%) và chăm sóc sức khỏe (9%). Nhu cầu thị trường trong quý chuyển dịch về các công ty phân phối mặt hàng thiết yếu, các sản phẩm y tế và chăm sóc sức khỏe, vận chuyển.

Tuy nhiên, theo bà Phạm Thanh Huyền, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư – Xây dựng hạ tầng và Giao thông (Intracom), về mặt bằng chung, thị trường văn phòng cho thuê vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển.

“Thực tế với các tòa nhà chúng tôi quản lý, vào quý II và đầu quý III/2021, lượng khách hàng và các đơn vị thanh lý mặt bằng rất nhiều, nhưng từ cuối quý III và trong 1 tháng trở lại đây, lượng hợp đồng thuê chốt lại khá lớn. Đây là tín hiệu mừng với doanh nghiệp như Intracom cũng như phân khúc văn phòng cho thuê”, bà Huyền nói.

Cũng theo bà Huyền, khách hàng đang có nhu cầu thuê văn phòng ra phía ngoài trung tâm, không chỉ doanh nghiệp Việt Nam, mà cả doanh nghiệp nước ngoài. Những tòa văn phòng mà Intracom đang quản lý (phần lớn là tòa nhà hạng B có vị trí ở ngoài trung tâm) đã ghi nhận nhiều khách nước ngoài đến thuê với lượng chốt đơn khá lớn. “Trong thời gian tới, xu hướng đầu tư sẽ đặt nhiều vào các vị trí ngoài trung tâm”, bà Huyền nhận định.

Mặc dù xu hướng thu hẹp diện tích thuê để tiết kiệm chi phí hoặc dịch chuyển ra khu vực ngoại thành đã xuất hiện, nhưng theo bà Tạ Thị Thu Hằng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và cho thuê tài sản TNL, một số doanh nghiệp lại xem đây là cơ hội để “tiến về trung tâm”. Cụ thể, các lĩnh vực như ngân hàng, tài chính, bảo hiểm… không bị ảnh hưởng nhiều trong thời gian qua, do đó họ tranh thủ thời điểm này tìm kiếm diện tích thuê phù hợp tại các tòa nhà hạng A đạt tiêu chuẩn, có ứng dụng công nghệ và điều kiện tốt hơn.

Mô hình linh hoạt lên ngôi

Sau giãn cách, mô hình văn phòng mở, văn phòng kết hợp nhận được sự quan tâm từ phía khách hàng. Bà Phạm Thanh Huyền nhận xét, mô hình văn phòng kết hợp sẽ phát huy lợi thế, bởi nó phù hợp và đáp ứng được nhu cầu làm việc của lực lượng nhân sự lao động trẻ.

Để thu hút khách hàng, bà Huyền cho biết, đối với các tòa nhà mà Intracom sắp đưa vào vận hành như tòa nhà văn phòng 39 tầng Intracom Riverside cầu Nhật Tân (Hà Nội), trong quý I/2022 sẽ chú trọng tạo môi trường làm việc gần gũi với thiên nhiên và trang bị hệ thống kỹ thuật hiện đại, đáp ứng nhu cầu làm việc của nhân viên trong tòa nhà. Mục đích chính mà nhà cung cấp hướng đến là mang lại trải nghiệm cho khách hàng, từ đó nâng cao năng suất, hiệu quả làm việc. Ngay trong tòa nhà cũng bố trí một tầng để làm phòng khám chữa bệnh.

Phần lớn khách hàng có nhu cầu đến thuê đều tìm hiểu về các tiện ích của tòa nhà. Vì vậy, tòa nhà cần chú trọng tới các tiện ích như khu vực gym, spa, cafe, chăm sóc sức khỏe, khu vực tiếp khách, hội họp…

Theo ông Dương Đỗ, Giám đốc điều hành Toong, thách thức lớn nhất của các doanh nghiệp hiện nay là quản lý rủi ro và chi phí. Doanh nghiệp cần đảm bảo mật độ giãn cách trong cùng một diện tích với các khoản chi phí mặt bằng và các dịch vụ liên quan cố định phải chi trả hàng tháng. Điều này thể hiện qua các tiêu chí linh hoạt về giá thuê, trả theo tháng hoặc quý được đưa lên hàng đầu vì đây là chi phí đắt đỏ nhất của các công ty trong mùa dịch.

“Hợp đồng thuê thường kéo dài 3 – 4 năm, đi kèm với điều khoản gia hạn khá phức tạp đã không còn phù hợp so với hình thức cho thuê theo tháng”, ông Dương Đỗ nói.

Cũng theo ông Dương Đỗ, trong thời đại Covid-19, các doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng cho thuê cần phải linh hoạt về địa điểm. Lấy ví dụ văn phòng công ty ở chi nhánh co-working quận 1, nhưng khi bị phong tỏa, công ty có thể dời sang chi nhánh quận 3. Đồng thời, phải linh động cả về cấu trúc để việc tăng hay giảm diện tích với chi phí thấp phù hợp và tổng chi phí vận hành văn phòng hàng tháng như khoản đầu tư ban đầu, chi phí điện nước… cũng phải được linh động theo.

“Việc lệ thuộc vào một văn phòng với chi phí đầu tư ban đầu cao và một hợp đồng thuê cố định nhiều điều khoản trong nhiều năm đang khóa khả năng ứng biến nhanh của doanh nghiệp. Một môi trường làm việc chất lượng, với chi phí tiết kiệm và linh hoạt tối đa sẽ là giải pháp mà các doanh nghiệp cần”, ông Dương Đỗ nói.

Báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng nhấn mạnh, phân khúc hạng A gần như không bị ảnh hưởng, không có biến động nhiều, nhưng phân khúc hạng B, C có số doanh nghiệp trả mặt bằng ước chiếm 30%. Do thiệt hại nặng từ quý III, nên bước sang quý IV, phân khúc B, C chỉ có thể phục hồi khi xã hội “bình thường mới” hoàn toàn, nền kinh tế bắt nhịp trở lại.