Siết phân lô bán nền, doanh nghiệp và nhà đầu tư mắc cạn

Ảnh minh họa

Nhà đầu tư ôm nợ

Đầu năm 2021, với số tiền nhàn rỗi 1 tỷ đồng, anh Trần Minh Quân (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) đã quyết định chung vốn cùng 2 người bạn để mua một mảnh đất trồng cây lâu năm rộng hơn 2.000 m2 ở xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú (Bình Phước) với giá gần 4 tỷ đồng, mục đích là phân lô rồi bán lại kiếm lời. Song đến giờ, đã nhiều tháng trôi qua, mảnh đất vẫn “nằm im”. Nguyên do vì mảnh đất không có đường đi, nên địa phương không cho tách thửa.

“Trước đây, nếu có 1.000 m2 đất nông nghiệp thì tỉnh Bình Phước vẫn cho tách thửa, nhưng giờ không được phép do tỉnh đã siết chặt quy định. Chính vì vậy, chúng tôi phải ôm nguyên mảnh đất trong nhiều tháng qua, chờ có ai mua thì bán, nhưng chưa có ai hỏi”, anh Quân than thở.

Những trường hợp như anh Quân không phải hiếm gặp trên thị trường. Tại thời điểm cuối năm 2021, thông tin về quy hoạch sân bay Téc-Ních ở huyện Hớn Quản (Bình Phước) đã làm thị trường bất động sản nơi đây lên cơn sốt nóng. Nhiều nhà đầu tư thắng lớn do “lướt sóng”, song cũng có không ít nhà đầu tư “mắc cạn” vì chạy theo các thông tin mãi chỉ nằm trên giấy, không kịp thoát hàng khi cơn sốt đi qua.

Đơn cử, trường hợp của bà Trần Thanh Hằng, một nhà đầu tư tại quận 7 (TP.HCM), đã cầm cố căn nhà trên đường Huỳnh Tấn Phát để lướt sóng đất gần sân bay Téc-Níc. Sau thắng lợi ban đầu, bà vay mượn thêm 7 tỷ đồng để gom đất với số lượng lớn hơn, nhưng trớ trêu thay, đó cũng là lúc cơn sốt bắt đầu hạ nhiệt. Giờ đây, nhà đầu tư này như đang ngồi trên đống lửa vì sắp đến hạn phải thanh toán tiền vay, lãi suất ngày càng dày lên, trong khi đất vẫn chưa bán được.

“Vừa rồi cũng có người ngỏ ý mua lại lô đất với giá giảm 40 – 50 triệu đồng/mét ngang, nhưng thế thì lỗ quá nên tôi không bán”, bà Hằng nói.

Doanh nghiệp cũng gặp khó

Không khó để nhận ra rằng, đa số các cơn sốt đất diễn ra đều có một kịch bản tương tự. Đó là chỉ cần một vài thông tin nhỏ giọt như doanh nghiệp A, doanh nghiệp B kéo về đầu tư, hay khu vực sắp được quy hoạch một hoặc nhiều dự án lớn… Qua lăng kính của các tay “thổi lửa” và nhiều diễn đàn mạng là có thể gây sốt và tạo thành một làn sóng đầu tư.

Tình trạng này không chỉ tác động xấu đến thị trường, đến an ninh trật tự tại địa phương, mà còn khiến các doanh nghiệp trong ngành bất động sản gặp không ít khó khăn.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Tech Vietnam phân tích, khi bất động sản sốt nóng, có mặt tích cực là giúp thị trường thu hút được nhiều sự chú ý, nhưng di họa lớn hơn nhiều khi cơn sốt đi qua, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường sẽ rất dễ phải “ôm đất” rồi còng lưng trả lãi ngân hàng, có khi gia đình ly tán vì đất. Và như “chim sợ cành cong”, khu vực sốt ảo đó sau này rất khó thu hút khách hàng, dù doanh nghiệp làm dự án bài bản, đàng hoàng.

Bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc Đức Linh cũng cho rằng, doanh nghiệp không hề muốn thị trường xảy ra tình trạng sốt nóng, bởi họ không được hưởng lợi gì nhiều khi giá toàn tăng trên thị trường thứ cấp hoặc đất ven dự án lớn.

Theo bà Linh, khi cơn sốt đi qua thì giá đất tại khu vực đó sẽ neo ở mức cao, lúc này doanh nghiệp gặp rào cản đầu tiên là khó tiếp cận được quỹ đất. Ví dụ như trước khi có cơn sốt, khu đất đó chỉ khoảng 5 tỷ đồng, thì chỉ sau 1 tháng, giá đã tăng gấp đôi và việc thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng với người dân là vô cùng khó khăn.

Trong trường hợp doanh nghiệp mua được đất thì sẽ gặp rào cản thứ 2 liên quan đến pháp lý, bởi khi thị trường sốt nóng, chính quyền địa phương sẽ có những động thái thay đổi chính sách nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô, tách thửa, công chứng…

Tại một số thị trường Vân Đồn, Đồng Nai, TP.HCM, Phú Quốc, hay gần đây là Bảo Lộc (tỉnh Lâm Đồng), sau thời gian sốt nóng, hiện chính quyền không cho phép phân lô bán nền, khiến các doanh nghiệp có quỹ đất ở đây tiến thoái lưỡng nan.

“Doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn từ việc bán hàng đến phát triển dự án. Trước kia, doanh nghiệp chỉ cần có quỹ đất đủ lớn là có thể làm được dự án, thì nay bên cạnh việc có quỹ đất còn cần phải đáp ứng nhiều điều kiện khác, tùy từng địa phương”, bà Linh chia sẻ.