Các kênh đầu tư đối mặt với áp lực suy giảm

Tại buổi Tọa đàm “Quản lý đầu tư cá nhân trong môi trường linh hoạt” do Báo Đầu tư vừa tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế đã nhắc tới áp lực về suy giảm kênh đầu tư, nhất là các kênh đầu tư cá nhân như trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản, chứng khoán, bitcoin…  

“Những kênh đầu tư này chịu áp lực rất lớn từ lạm phát và các bất ổn về chính trị, kinh tế toàn cầu, nhưng bản thân chúng cũng phản ánh dấu hiệu quá “nóng”, TS. Nghĩa phân tích.

Khảo sát theo Big Data trên mạng xã hội cũng cho thấy rất rõ, giao dịch bất động sản trong thời gian gần đây chủ yếu là giao dịch của các nhà đầu tư dự án và của các nhà đầu tư thứ cấp (đầu cơ). Số giao dịch mua nhà để ở cho những tầng lớp lao động trung bình rất ít. Mặt khác, việc đứt gãy chuỗi phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua cũng giáng một đòn nặng nề vào thị trường bất động sản.

Tuy vậy, tình hình đang có nhiều tín hiệu tích cực, nhất là dấu hiệu phục hồi của thị trường trái phiếu. Dự kiến cuối năm nay sẽ có khoảng 98.000 tỷ trái phiếu đáo hạn.

Các chuyên gia cũng nhắc đến thời cơ của doạnh nghiệp có tiềm năng tài chính mạnh với các thương vụ M&A khi nhiều doanh nghiệp sẽ thực hiện tái cấu trúc.

Gần đây, thị trường trái phiếu đã phục hồi trở lại, nhưng lòng tin của nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp rất thấp sau vụ việc Tân Hoàng Minh, nên triển vọng phục hồi còn khá bấp bênh (ảnh: Dũng Minh)

Dù triển vọng phục hồi của kênh trái phiếu còn khá bấp bênh, nhưng ông Nghĩa cho rằng, đây cũng là dấu hiệu tích cực để giảm thiểu rủi ro với các kênh đầu tư.

Chia sẻ quan điểm này, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group, cũng cho rằng, dòng vốn đang là vấn đề vô cùng nhức nhối đối với thị trường bất động sản.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đơn vị tư vấn và cả khách hàng cá nhân đều đang gặp rất nhiều khó khăn. Doanh nghiệp đang thiếu vốn đầu vào, vốn để phát triển dự án khi kênh tín dụng, kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị “nghẽn”.

Trong khi đó, đầu ra tiêu thụ sản phẩm cũng khó: thanh khoản kém vì khách hàng không vay được vốn ngân hàng, trong khi nhiều khách hàng có nhu cầu, đặc biệt doanh số bán hàng của phân khúc sản phẩm có giá trị lớn cần sử dụng đòn bẩy ngân hàng rất chậm.

Thời điểm này, những doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, dịch vụ bất động sản cần phải thích ứng linh hoạt với thị trường. Các doanh nghiệp cần phải tập trung phát triển quỹ đất, dự án có giá trị sử dụng thật, ở khu vực trung tâm, nâng cao tính thanh khoản.

Đặc biệt, thay vì phát triển nhiều dự án cùng một lúc, doanh nghiệp nên tập trung phát triển các dự án đang tiến hành, làm cuốn chiếu xong dứt điểm từng dự án.

Nhà đầu tư cá nhân cần biết điểm dừng và kiểm soát rủi ro

Các chuyên gia đều cho rằng, thời điểm này đang khá khó khăn với nhà đầu tư cá nhân. Trong vòng 2 năm qua, giá bất động sản, chứng khoán tăng mạnh, giá bất động sản ở một số địa phương tăng gấp đôi, gấp 3, thậm chí rơi vào tình trạng sốt nóng.

“Dòng vốn đang tắc, nên rất khó để thị trường sớm khởi sắc, hồi phục. Sẽ vẫn còn khó khăn trong vòng 6 tháng đến một năm tới, cho tới khi room tín dụng được nới lỏng, thì thị trường mới có cơ sở để hồi phục. Tuy nhiên, trong trung hạn và dài hạn nhà đầu tư có thể tin tưởng vào tiềm năng thị trường với nhiều yếu tố tích cực, nhất là những vùng, khu vực hưởng lợi nhiều chính sách phát triển kinh tế của chính phủ, được hưởng lợi về đầu tư công hay các địa phương có tiềm năng phát triển du lịch”, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group nhận định.

Thị trường cũng ghi nhận xu hướng chuyển dịch bất động sản từ trung tâm nội đô ra vùng ven, hoặc các địa phương lân cận – nới có sẵn hệ thống hạ tầng đồng bộ. Điều này cũng kéo theo không ít nhà đầu tư F0 mới tham gia thị trường nhằm tận dụng lợi thế giá “mềm”, chính sách bán hàng ưu đãi và tầm nhìn quy hoạch từ các địa phương…

Trong thời điểm này, ông Ngọc khuyến nghị, nhà đầu tư nên đầu tư trung và dài hạn hơn là ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Đặc biệt là cẩn thận với các khoản đầu tư vào vùng ven, vùng tỉnh, khu vực không có nhiều tiềm năng tăng trưởng mà chỉ đầu tư theo trào lưu thị trường chung.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quản trị tốt vốn để đầu tư tránh trường hợp không cơ cấu được vốn đầu tư khi thị trường có điều chỉnh.

Theo ông Lê Văn Dương, Luật sư thành viên, Công ty Luật Indochine Counsel, các nhà đầu tư cần nắm rõ đang đầu tư cái gì và những thông tin liên quan. Cần thẩm định về mặt pháp lý và công nghệ với một số lĩnh vực chưa có hành lang pháp lý và về mặt con người (đạo đức và mức độ tin cậy để hợp tác lâu dài).

Đặc biệt, nhà đầu tư cá nhân cần biết điểm dừng của mình và kiểm soát rủi ro. Để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư có thể đầu tư một phần vào kênh truyền thống và một phần vào kênh mới, hoặc một phần vào kênh mới còn một phần đi gửi ngân hàng.

Trong khi đó, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, riêng đầu tư bất động sản chỉ dành cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và trong điều kiện giá bất động sản đang ở chu kỳ bình thường.

Nếu đầu tư vào chu kỳ bất động sản tăng giá nhanh, thì nhà đầu tư phải biết lựa chọn phân khúc nhà gắn liền với đất hoặc đất nền. Đây là một dạng đầu tư mang tính chất đầu cơ rủi ro khá lớn.

Với các nhà đầu tư cá nhân không trường vốn, lời khuyên là đầu tư bất động sản trong điều kiện bình thường, nên khởi đầu bằng đầu tư căn hộ chung cư bằng cách vay một phần vốn trả chậm của ngân hàng để mua và cho thuê.

Nhà đầu tư cá nhân nên lưu ý, tổng thu nhập và cho thuê của năm đầu tiên và năm thứ hai có thể thấp hơn chút ít so với trả nợ gốc, lãi của ngân hàng trong năm đó, nhưng tình trạng này sẽ giảm dần trong các năm sau.

Sau 5 năm có thể tất toán khoản vay này để mua thêm một căn hộ mới cũng theo phương thức vay trả chậm và sau đó bán các căn hộ chung cư rồi chuyển sang mua căn hộ liền kề hoặc biệt thự có giá trị gia tăng cao hơn.