Kiểm soát tín dụng có “ghìm cương” được thị trường bất động sản?

Ảnh minh họa

Nhưng về lâu dài, cần có biện pháp để duy trì sự phát triển ổn định, đồng thời hạn chế các rủi ro đối với thị trường.

Thị trường chịu tác động mạnh

Thời gian qua, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Việc này đã mang lại tín hiệu tích cực khi tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế quý I/2022 đạt 5,04% và đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (tăng 2,16%). Bên cạnh đó, nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản cũng đã giảm dần, năm 2018 là 3,66%, thì đến năm 2021 chỉ còn 1,92%.

Song bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội nhận định, nếu kéo dài, siết tín dụng sẽ tạo ra ảnh hưởng không tốt đến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản.

Cụ thể, bà Vân cho biết, hai đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường.

Về phía chủ đầu tư/nhà phát triển, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ hữu hiệu để triển khai xây dựng các dự án bất động sản. Bởi vậy, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây lãng phí cho xã hội, làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng hay nội thất. Ngoài ra, nguồn cung thị trường cũng sẽ sụt giảm khi nhiều dự án chưa hoàn thiện thi công.

Đối với người mua nhà để ở, bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng không đủ tiềm lực tài chính cũng sẽ cần nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Do đó, siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho đối tượng có nhu cầu nhà ở thật.

Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng gia tăng.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nếu không xem xét cẩn trọng thị trường bất động sản với tài chính, kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái và lạm phát. Nguyên do bởi Việt Nam mới vượt qua đại dịch, tăng trưởng kinh tế vẫn thấp.

“Không phải siết, kiểm soát, điều chỉnh nguồn vốn hay bất kỳ từ ngữ nào cả, vấn đề chúng ta đang đối mặt là thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng. Vấn đề chính là phải lành mạnh hóa mối quan hệ bất động sản – tài chính, kinh tế. Bởi nếu tiếp tục siết tín dụng, sẽ bóp chết bất động sản”, ông Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Siết có chọn lọc

Chia sẻ về việc ngân hàng siết tín dụng khi thị trường địa ốc tăng nóng thời gian qua, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho rằng, giá bất động sản trong 3 năm qua là câu chuyện của cung và cầu.

Cụ thể, thị trường đang được người bán dẫn dắt. Họ bán cái gì mình có, người mua phải mua tất cả những gì họ tung ra thị trường nên giá đẩy lên cao. Cái khó là ngay cả chủ đầu tư muốn giảm giá cũng không dễ vì giá đất 2 năm qua tăng gấp đôi, gấp ba, mà chi phí đầu vào rất cao. Đáng nói là, tiền thuế sử dụng đất của nhiều dự án chưa được tính, nên doanh nghiệp “mù” thông tin. Để an toàn, họ phải bán sản phẩm giá cao để trừ hao. Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ khó giảm, dù có thể không còn “sốt”. Sớm nhất là đến năm 2023, các vấn đề giải quyết nguồn cung mới được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) lưu ý, nếu kiểm soát quá chặt dễ khiến doanh nghiệp phải dừng các hoạt động đầu tư. Vì vậy, không nên siết các chính sách tín dụng, thay vào đó, cần có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề như đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên khuyến khích. Đặc biệt, nên ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai, sắp đưa nguồn cung ra thị trường, có mức giá đáp ứng được số đông khả năng của người mua.

Theo ông Đính, thông qua VNRea, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã phản ánh về tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động, dẫn đến thị trường thiếu nguồn cung, nếu tiếp tục kéo dài càng khiến giá nhà đất tăng cao, cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kiến nghị, việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ.

“Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu đánh đồng tất cả các dự án, sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói riêng và ảnh hưởng dây chuyền cả nền kinh tế nói chung. Ngành ngân hàng cần rà soát ưu tiên cấp tín dụng kịp thời cho các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng”, ông Đính bày tỏ.