Phát triển bất động sản xanh đang đặt ra cho chủ đầu tư bài toán “cân não” giữa chi phí và lợi nhuận.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Khó cân đối lợi nhuận

Hoạt động phát triển và chứng nhận công trình xanh, công trình hiệu quả năng lượng vẫn được túc tắc triển khai trong hơn 15 năm qua, dù chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. Báo cáo của Tổ chức Tài chính quốc tế IFC cho biết, đến quý III/2021, Việt Nam có 201 dự án bất động sản được công nhận chứng chỉ xanh, gồm chứng chỉ LEED cấp bởi Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ (USGBC), EDGE của IFC và Lotus cấp bởi Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC).

Theo góc nhìn của Bộ Xây dựng, về mặt pháp lý, nội hàm công trình xanh được quy định tại Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng. Còn Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, trong đó nêu rõ, khi đầu tư xây dựng công trình phải có giải pháp kỹ thuật và biện pháp quản lý nhằm sử dụng hiệu quả năng lượng, tiết kiệm tài nguyên, bảo vệ môi trường.

Do việc đầu tư xây dựng, quản lý vận hành, đánh giá, chứng nhận công trình xanh là hoạt động tự nguyện, khuyến khích áp dụng, nên đã xuất hiện một số chủ dự án bất động sản luồn lách bằng cách đăng ký chứng chỉ công trình xanh ở giai đoạn thiết kế, sau đó tung tin quảng cáo lợi thế “xanh” để thu hút khách hàng mua sản phẩm, nhưng sau đó lại không thực hiện các bước tiếp theo để công trình được cấp chứng chỉ công trình xanh.

Sở dĩ doanh nghiệp “hụt hơi” với phát triển bất động xanh bởi đây được xem là phân khúc “khó nhằn” vì gánh nặng chi phí cao hơn và tốc độ hoàn thiện dự án chậm hơn. Dù bất động sản xanh là cơ hội tốt để gia tăng lợi nhuận đầu tư thị trường bất động sản, nhưng ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam vẫn lưu ý, trong quá trình đầu tư, các nhà phát triển bất động sản nên cân nhắc lợi ích về môi trường và xã hội, thay vì chỉ nhìn vào tổng lợi nhuận.

“Xung đột lợi ích có thể xảy ra khi một tài sản có khả năng sinh lời cao nhưng mâu thuẫn với các yếu tố quyết định khác. Ví dụ, phân khúc đầu tư phổ biến trong thị trường bất động sản thế giới là nhà ở, song những tòa nhà dân cư đạt tiêu chuẩn xanh có thể có tốc độ hoàn thiện chậm, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh, chi phí và khả năng thanh khoản. Bởi vậy, tiềm năng sinh lời của bất động sản này là một bài toán khó trong chiến lược đầu tư bền vững”, ông Neil MacGregor cảnh báo.

Savills dự đoán, thập kỷ tới sẽ trở nên khó khăn hơn cho nhà phát triển bất động sản khi phải quyết định giữa việc phá dỡ và xây mới bất động sản để có thể thực hiện đúng cam kết tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) hoặc phù hợp với quy định mới.

Dẫn kết quả tính toán của Cục Môi trường Liên bang Đức (UBA), Savills cho biết, gần một nửa lượng phát thải trong vòng đời của ngôi nhà thụ động (xây dựng theo tiêu chuẩn tiêu thụ năng lượng thấp của Passivhaus) là năng lượng xám (năng lượng sinh ra từ quá trình xây dựng, sản xuất nguyên vật liệu). Tức là, một dự án ngôi nhà thụ động có thể mất 43 năm vận hành để bù cho lượng phát thải từ quá trình xây dựng. Cho nên, các nhà phát triển bất động sản cần xem xét tổng thể năng lượng tiêu thụ và mức phát thải trong toàn bộ vòng đời của bất động sản để cân đối với những mục tiêu về môi trường.

“Cân bằng chi phí đầu tư và cách thức đo lường năng lượng tiêu thụ là hai vấn đề các nhà đầu tư quan tâm. Một số nhà đầu tư khác không có nhu cầu đầu tư mới hoặc cải tạo bất động sản, sẽ tập trung vào việc mua lại những dự án đã đạt được một số tiêu chuẩn bền vững nhất định”, ông Neil MacGregor cho biết.

Sớm có các tiêu chí, tiêu chuẩn công trình xanh

Theo TS. Nguyễn Trung Hòa, nguyên Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng), ngoài việc hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan, chính sách phát triển công trình xanh tại Việt Nam cần lưu tâm đến những vấn đề khác như: phát triển hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn; thiết lập định mức năng lượng sử dụng trong các công trình xây dựng; hình thành hệ thống các tiêu chí, tiêu chuẩn chứng nhận công trình xanh, công trình hiệu quả năng lượng…

Với tư cách là cố vấn cao cấp Dự án Nâng cao hiệu quả năng lượng trong các tòa nhà thương mại và chung cư cao tầng tại Việt Nam (Dự án EECB), TS. Nguyễn Trung Hòa cho rằng, từ kinh nghiệm quốc tế, Bộ Xây dựng cần hoàn thiện và nâng cấp hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhằm hỗ trợ thực hiện thiết kế, thi công và vận hành công trình xanh, công trình hiệu quả năng lượng.

Việt Nam đã có QCVN 09:2017/BXD các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả. Với sự hỗ trợ của Dự án EECB, 11 tiêu chuẩn có liên quan đến vật liệu xây dựng, đánh giá hiệu quả năng lượng của tòa nhà đã được thiết lập. Tuy nhiên, cần phải sớm triển khai hàng loạt tiêu chuẩn kỹ thuật khác có liên quan đến vật liệu, thiết kế lắp đặt trang thiết bị công trình, đánh giá hiệu quả năng lượng của vật liệu và thiết bị, hiệu quả năng lượng của tòa nhà.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Trung Hòa cho rằng, một trong những chính sách quan trọng để thúc đẩy hoạt động đầu tư, chứng nhận công trình xanh, công trình hiệu quả năng lượng là Nhà nước cần có hướng dẫn thống nhất về tiêu chí, tiêu chuẩn cho các loại công trình này.

Do đó, Bộ Xây dựng cần đưa ra các khung tiêu chí, tiêu chuẩn công trình xanh dựa trên các tiêu chí, tiêu chuẩn chung của thế giới, phản ánh nội dung tại Điều 10, Khoản 4 của Luật Xây dựng, đồng thời để các tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc khoa học thiết lập tiêu chí, tiêu chuẩn công trình xanh hoặc thừa nhận các tiêu chí, tiêu chuẩn quốc tế dựa trên khung tiêu chí, tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng hướng dẫn.