Để có vốn đầu tư, phát triển dự án, các doanh nghiệp địa ốc phải dùng nhiều phương pháp, từ chào bán cổ phiếu ra công chúng, chào bán riêng lẻ, chia cổ tức, cho tới phát hành trái phiếu.

Trong quý II/2022, Khang Điền sẽ huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu để bơm vốn cho công ty con   Ảnh: Lê Toàn
Trong quý II/2022, Khang Điền sẽ huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu để bơm vốn cho công ty con. Ảnh: Lê Toàn

Trái phiếu vẫn là kênh huy động ưa thích

Mới đây, HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đã phê duyệt phương án phát hành trái phiếu theo hình thức riêng lẻ với tổng giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu có kỳ hạn tối đa 7 năm, được thanh toán bằng VND. Trái phiếu là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm bằng tài sản.

Theo đó, tài sản đảm bảo là cổ phần tại công ty con (Công ty cổ phần Nam Long VCD) và công ty liên doanh (Công ty cổ phần NNH Mizuki). Lãi suất được thiết lập theo mức cố định hàng năm, được tính toán bằng tổng của lãi suất cơ bản cố định tính theo VND, cộng biên độ 3,5%/năm. Toàn bộ số tiền 1.000 tỷ đồng thu được từ đợt chào bán trên sẽ dùng cho mục đích tăng vốn tại Công ty Nam Long VCD để phát triển dự án.

Theo bà Đỗ Hồng Vân, Trưởng nhóm phân tích dữ liệu, Khối dịch vụ Thông tin tài chính (FiinGroup), để làm tốt câu chuyện gọi vốn, các doanh nghiệp bất động sản cần hiểu rõ khẩu vị của nhà đầu tư. Việc này đòi hỏi doanh nghiệp phải xây dựng nền tảng phát triển bền vững, minh bạch thông tin, có chiến lược kinh doanh khác biệt.

Về lịch trình, Công ty Nam Long dự kiến huy động tối đa 700 tỷ đồng ngay trong quý I/2022. Số tiền này sẽ được dùng cho mục đích đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng kết cấu hạ tầng. Đợt tiếp theo, Công ty sẽ huy động tối đa 300 tỷ đồng trong quý III/2022. Số tiền này dùng cho việc tiếp tục phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình hoặc đóng tiền sử dụng đất.

Tương tự, trong quý II/2022, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền sẽ huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu để rót vốn vào Công ty Khang Phúc và Công ty Thủy Sinh theo hình thức cho vay. Trước khi có nghị quyết liên quan đến phương án phát hành trái phiếu, Khang Điền đã có những quyết định về việc luân chuyển dòng vốn trong hệ thống công ty mẹ và các công ty con, giữa các công ty con với nhau mà Khang Điền có sở hữu từ 50% vốn trở lên. Hạn mức điều tiết chuyển tiền mỗi lần giao dịch không quá 100 tỷ đồng thông qua ký kết hợp đồng vay tiền.

Đây là một trong những cách thức được cho là để các doanh nghiệp đại chúng tăng tính tự chủ, chủ động điều tiết dòng vốn, nhưng có sự kiểm soát và ấn định tỷ lệ điều tiết/tài sản theo Nghị định 155/2020/NĐ-CP. Có “lối mở” này, Khang Điền có thể tận dụng quan hệ cho vay linh hoạt để tiếp vốn cho các công ty con và ngược lại.

Tuy nhiên, việc tăng cơ chế vay mượn tiền nội bộ ở Khang Điền cũng được giới chuyên gia lưu ý, nếu quản trị không tốt có thể khiến các công ty “đi dây” trên nguồn vốn, hệ lụy cho cả bên vay – đi vay. Trước đó, hàng loạt các doanh nghiệp như Quốc Cường Gia Lai, Hoàng Quân Group, IDICO… đã tận dụng cơ chế này quá đà và sau đó phải sử dụng phương pháp phát hành cổ phiếu cấn trừ nợ, đẩy thiệt hại lợi ích về các cổ đông nhỏ lẻ.

Có thể thấy, trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp địa ốc, bất chấp những quy định siết chặt của Ngân hàng Nhà nước về giao dịch loại trái phiếu của ngành này. Theo thống kê của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam (VBMA), bất động sản là nhóm doanh nghiệp “khát vốn” hàng đầu hiện nay, khi trong 2 tháng đầu năm, nhóm ngành này dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 15.520 tỷ đồng, chiếm 56,04%.

Đa dạng kênh huy động vốn

Theo đánh giá của các chuyên gia, về lâu dài, trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn quan trọng bậc nhất với doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản – nhóm doanh nghiệp đang dẫn đầu về lượng trái phiếu phát hành. Tuy nhiên, những động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu trong giai đoạn này được đánh giá là cần thiết, khi “bom nợ” khổng lồ từ nguồn vốn huy động qua kênh trái phiếu báo động điểm rơi đáo hạn dự kiến vào cuối năm 2022, đầu năm 2023.

Bối cảnh này đã đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào cơn “khát vốn” và buộc phải huy động qua nhiều kênh khác nhau. Chẳng hạn như trường hợp của Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land, mặc dù năm 2021 được xem là năm thành công của doanh nghiệp khi doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh, nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh lại âm tới 2.491 tỷ đồng do gia tăng các khoản phải thu.

Do vậy, trong năm nay, Khải Hoàn Land dự kiến dùng nhiều phương pháp để huy động vốn làm dự án, từ chào bán cổ phiếu ra công chúng, chào bán riêng lẻ, chia cổ tức, cho tới phát hành trái phiếu.

Cụ thể, công ty bất động sản này dự kiến phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 50 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để tăng vốn. Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land sẽ phát hành 92,45 triệu cổ phiếu mới để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu, tương đương mệnh giá phát hành gần 924,6 tỷ đồng.

Cũng trong năm nay, Khải Hoàn Land sẽ chào bán cổ phiếu ra công chúng với tỷ lệ tối đa 62%. Theo tính toán, Công ty sẽ phát hành 400 triệu cổ phiếu mới với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Nếu hoàn tất giao dịch này, Khải Hoàn Land sẽ thu về thêm 4.000 tỷ đồng để bổ sung vốn điều lệ.

Có thể thấy, huy động vốn trên sàn chứng khoán vẫn được đánh giá xu hướng tất yếu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh trái phiếu bị siết chặt. Tuy nhiên, việc phát hành cổ phiếu huy động vốn với lượng lớn cũng tiềm ẩn một số rủi ro, nhất là rủi ro pha loãng cổ phiếu, tức là việc tăng vốn sẽ làm các hệ số trên cổ phiếu giảm đi trong ngắn hạn do nguồn lợi nhuận từ việc sử dụng nguồn vốn này chưa được phản ánh ngay. Như vậy, trong ngắn hạn, điều này có thể làm giảm tính hấp dẫn của các cổ phiếu ngành địa ốc.